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新冠肺炎疫情自爆发以来，持续引起各界关注。

嘉和家业物业服务研究院执行院长唐卓分别在2月9月与华创证券首席分析师袁豪、2月10日与东方证券房地产行业分析师房诚琦及部分典型物业企业（新大正物业、彩生活、奥园健康、蓝光嘉宝服务、南都物业等）就“新冠疫情对物业管理行业的危与机”进行系列电话会议。

以下为嘉和家业关于“新冠肺炎疫情对物业管理行业的危与机”的详细观点分享。

毋庸置疑，此次疫情导致春节期间整体客流量大幅下降，很多走亲访友都取消，无论是餐饮、酒店、旅游，还是影视娱乐等服务业都受到了较大负面冲击。物业行业作为服务行业一员，或多或少都会受到疫情的影响，但是考虑到物业行业的特殊性，它并不是单一的服务模式或者经营行为，所以疫情对之影响存在与多个方面，我们主要从企业收入、规模拓展、企业支出 、发展机会等角度展开阐述。

一

营收层面

物业企业收入来源主要有两种：物业服务、增值服务（业主增值服务、非业主增值服务）。

1、物业服务收入：住宅类物业受影响较小，非住宅类创收存风险

目前整个物业行业，住宅类的基础服务占比依然很大，这一部分的营收受到疫情影响较少，整个行业的基本盘是比较稳定的。因为对业主而言，物业费在每个月的支出占比很小，几乎可以忽略不计，即使有工作上的变动也很少发生不交物业费的情况。

但是商办，商业、文旅类等非住宅类的业态受到的冲击会比较大，疫情期间很多商场都没有营业，许多开发商发布减免商铺租金的公告，如果疫情持续时间过长，后续不排除部分物业公司减少该类物业的收费情况，同时疫情带给各个承租企业的创收压力也比较大，一旦发生大面积退租及减免非住宅物业的收费，将会对非住类占比较高的物企盈利创收带来较大的损失。总的来说，对住宅类基础物业费收入的影响不大，但是对于非住宅类物业占比较高的企业，未来可能存在一定风险。

2、增值服务：业主增值服务影响较小，非业主增值服务影响较大

各家企业的增值服务的业态千差万别，大体可分为业主增值服务和非业主增值服务。

数据来源：嘉和家业整理

第一点：业主增值服务业主增值服务收入主要来源于居民生活服务收入和资产运营服务收入，这两类服务基本各占半壁江山。我们认为，此次疫情对居民生活服务类收入影响不大，反倒还会迎来一个比较快速的增长，而对轻资产运营类的收入会有较大影响。

因为疫情期间，业主基本都是居家生活，居民生活服务类的需求会大量爆发，很多物业公司都通过自己的APP开通了线上的购物通道，能在疫情期间满足业主的需求，同时带来收入的快速增长。而像轻资产运营类业务，例如二手房交易、租赁等因为业主需求骤降，疫情期间影响较大。

因此，对不同类型的企业之间的影响也存在较大差异，类似像碧桂园服务这类生活服务占比较高的企业影响较小，而类似于永升生活服务、雅生活、绿城服务这类资产运营服务收入占比较高的企业，受疫情的影响可能会比较大。

数据来源：嘉和家业整理 

第二点：非业主增值服务

非业主增值服务受疫情的影响比较严重。因为非业主增值服务基本都是交付前的顾问服务、案场协销服务等，具有人口聚集和流动性大的业务特点，疫情期间肯定会有一个较大的影响。因此，此类营收占比较高的物企，例如滨江服务、雅生活，非业主增值服务占比高达35%左右，受到的影响就会比较大，但是长期来看这类需求只会滞后而不会消失，如果疫情短期能够得到控制，后面可能会迎来房地产销售的一个集中爆发。

但是如果疫情还要持续一段时间的话，房地产营销业务模式可能会有所颠覆，或者说积压的需求通过其他的形式释放掉了，比如线上看房，线上成交，这样一来对物业非业主增值服务的创收将是一个严重的打击。所以这部分收入到底是滞后，还是说会被提前释放甚至于被颠覆，还是要看疫情防控的进展，以及目前开发商对线上看房等新模式的探索和应用情况。

二

规模拓展层面

第一点：收并购根据我们监测的物企来看，2019年共发生19起企业收并购典型案例，上半年共落地10起，超过全年半数；其中第一季度完成6起，占全年的32%，占比较高。 但是由于收并购的时间跨度较长，项目启动和落地都存在较大的滞后性，上半年完成的收购案例大部分提前5个月左右就开始着手准备了。而去年5月份落地的案例为0，说明年初1、2月份向来都是收并购的淡季，这次疫情的爆发时间正好也是在年初的这个时间节点，即行业处于收并购的淡季，所以疫情短期带来的冲击有限。

对于已经启动的收并购事件，结合证监会2月1日，发布的文件《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，考虑到疫情的影响，可适当延长并购重组行政许可财务资料有效期，所以疫情冲击只会延缓收并购的速度，不会影响收并购的完成。所以，我们认为上半年的收购案例会大幅减少，但只是说滞后，随着疫情管控结束，将会迎来收并购案件落地的高峰期。 第二点：项目市场外拓对市场团队外拓项目途径而言，我们也可以和去年同期做一个对比，根据我们的监测样本来看，2019年全年完成市场外拓数量为44例，1-5月完成案例为10起，占比比较小，为23%。受此次疫情的影响，今年的1-5月，市场外拓会受到很大冲击。但对比往年的1-5月来看，此阶段为企业外拓的淡季，所以对全年的影响并不会特别大。

加上市场外拓项目相比于收并购，时间跨度较短，并且开发商楼盘的交付和开盘也都有所延期，所以此次疫情如果能在上半年得到有效的控制，企业在疫情后加快市场外拓的步伐，2020年的第三、四季度的市场外拓会出现集中落地。但是疫情如果持续时间较长，那么对全年市场外拓情况就会有比较大的冲击。

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三

支出层面及机会点

从支出层面来看，疫情期间物业企业在社区防护一线投入了大量的人力和物力，这对于利润率本来就比较低的物业企业来说无疑是瘦马割肉。

不过此刻的投入，我们认为是一个短线换长线的行为，在未来中长期将会取得更大回报。接下来就说一下疫情下对物业行业的机会，我认为在以下几个层面：

1、物业价值重新发现

此次疫情对于整个物业行业的曝光和关注度都会有一个大幅度的提高，疫情过后整个社会对物业的态度也会有一个比较大的改善。

以前大家可能觉得物业只是一个后勤保障的工作，不太重视。但是针对这次疫情物业为社区的业主做了很多的防护措施，我们也提出了“治疗一线在医疗，防护一线在物业”的口号，现在包括央视在内的很多机构和媒体都在疫情期间对物业行业做了大量的正面报道。业主现在比以往会更加深刻的接触和了解物业，物业的价值正在被重新发现。

这非常有利于企业增加和维护业主的粘性，不仅能够在基础服务中提高物业费的收缴率，业主对未来物业费的适度涨价也会有一个比较高的接受度，同时对企业未来拓展新的增值业务也起到积极的作用。

2、结构性社区增值服务迎来新契机

很多物业企业其实都在疫情期间调整自己的业务方向，生活类增值服务的收入比重也在快速增加，比如社区配餐、保险、贷款等线上业务都可以和多方资源进行整合推广。

企业应该把握特殊时期的发展机会，我们了解到成都有一家物企在疫情期间推出的社区配餐服务，目前运营了一个星期，当天就有10%的业主使用，现在已经超过一半以上的业主都在使用。

我们接洽过后觉得这是利国利民利企的好事，所以也在免费帮助他们推广，如果有物业公司感兴趣的话可以关注我们，我们这几天就会发布相关内容。

疫情为生活类增值服务带来机会，今后也很可能会形成消费习惯依赖，带来业务上的长期增长，同时有智能化加成的物企也会有更大优势，比如碧桂园服务启用了无人机消毒，人脸识别，小区监控的智能化等等，都减少了人员的流动。

3、行业重回管理服务逻辑

疫情过后，我们认为行业将会重回“管理服务逻辑”，虽然物业公司针对此次疫情投入了很多的人力和物资，但其实对于业主而言，最重要的不是看物企支出了多少成本，而是在疫情期间的管理能力和应变能力，这是业主最看重的。所以这次疫情其实相当于是对整个物业行业管理能力的一次大检阅，未来业主在选择物业公司的时候心里也会有一杆标尺，优秀的物业企业将会更加受到市场的青睐，行业的马太效应将会更加凸显。

4、政府重视，行业迎来政策红利

前面提到疫情过后整个社会都会对物业行业有一个重新的认识，其中也包括政府层面。从整个社会责任角度来考虑，物业行业在疫情期间确实做出了巨大的贡献，政府相关部门在未来制定政策的时候也会考虑对物业有所倾斜，比如深圳已经开始对全市疫情防护的物业管理企业，按在管面积0.5元的标准实施两个月的补助，杭州也对物企在此次疫情中的投入以奖代补，不仅缓解了企业的支出压力，更多带来的是政府对物业行业的价值肯定和未来政策的倾斜。

以上就是我对此次疫情对物业行业影响的一个看法，长期来看，我们认为肯定是利大于弊的，但是短期也会对一些结构性的业务带来一定影响，就企业而言，要根据不同企业的业务结构类型去做具体的分析。