本周，我们统计出了2020年二月南京热门二手房小区房价涨幅TOP10的排名。细数一下这10个上榜的小区，大多不是有着学区优势就是房龄较新的改善小区。

总之，每个小区都有着可以拿出手、令人信服的独特优势，唯独排在吊尾的来凤小区略显“突兀”。

为什么这么说呢？我们今天来聊聊这个小区之后，你可能就知道了。

90年代老小区，至今改造遥遥无期，小区环境一言难尽

与其叫来凤小区，不如叫来凤社区更贴近一些。因为是当年出于"旧城改造”的目的建造的小区，所以整个小区的范围非常大 ，目前由不同的单个小区组成。

很多当初起的，例如双塘里、五福街、仓顶、来凤里等老地名至今仍旧都被保留了下来。

小区属于典型的城南老小区，交通十分便利，周边有1号线地铁，公交站在门口，出行是相当方便的。但是环境上，就相对很一般了。

这是我去年10月中旬去实探的场景，小区大门口自由出入，没有物业管理可言。

因为房龄很多是95年左右，所以楼栋的外立面可以明显看出斑驳、破损的痕迹。有的楼栋连基本的单元防盗门也未安装。

个别楼栋的外立面年代感铺面而来，乍一看好像七八十年代的房子，墙壁颜色还是砖红色。

近几年，政府都在致力于老小区改造，每年都会有公布一批老小区改造的名单。但是前几天，最新公布的南京68个老小区改造出新，来凤小区尚不在其中。

据中介介绍，虽然年年都有传言小区快翻新改造了，但是至今都没有明确消息。

偏安一隅，凭借地理位置，成为吃货天堂

来凤小区不同于其它小区，它最常出现在美食公众号里而非房产号。这很大程度上是因为它的周边有着数不清的小吃餐饮店。更神奇的地方在于，路边随便找家店，就能让你一吃难忘。

很多南京人熟知的徐家鸭子、汪家馄饨、叶新小吃等等，它们的根据地就藏在来凤小区周边。经常会有老顾客或者慕名而来的人在中午时间排队等候，遇到周末，人就更多了。这也是属于老小区独有的烟火气。

正因为周边交通便利，生活配套齐全，所以小区的租户甚多，客户方面，则吸引得更多的是一批年轻人置业此处。

房源多，总价低，成交量不错，涨价实质是...

正如我们之前提到整个来凤范围还是比较大的，所以目前二手房房源比较多。加上大部分小区都没出新，价格涨幅有限。周边众多老小区凭借着这户型小，总价低的优势，二手房的成交量一直不错。

虽然多数小区环境不咋的，但是房东在卖房时，一般都会对内部配套进行翻新，基本上交易完就能直接入住，所以吸引了不少初次置业的年轻人。

随后，我咨询了附近中介，小区价格是否真的出现较大涨幅。

他表示，和去年初相比，小区价格上确实呈现了小涨，但是总体涨幅不大。上涨的原因多数是后来的房东对房屋进行了二次装修，以精装的价格出售，所以价格上有了一些变化。

随后我在查看房源的成交记录，例如来凤片区的双糖里，差不多户型的小两室，一年时间，单价相差了约3000元/平。

我在365二手房网查询，目前来凤小区挂牌价为31687元/平。均价上也确实出现小幅上涨的趋势。

目前网站显示的在售房源中，因装修差异导致的价格不同，其幅度差还不小。

对于小区最近房价是否再次呈现了上涨，他表示目前还没怎么涨。对于挂牌价的上涨推测可能是最近一些新出的房源，房东报价比较高导致的。但是这些过高的价格在实际交易中，往往比较难成交。

自年后恢复复工以来，小区目前还没有成交，所以单纯的判断一定涨价也不太准确。不过他也说了，这个小区成交量不错，就是胜在性价比，总价低。如果后期小区环境一直没有明显改变，其实是很难出现较大的涨幅的。

其实，在主城区，像来凤小区这样得老小区很多，它们既不是学区房，也还没有经过小区改造，糟糕的小区环境和过老的房龄，让它们的房价常年趋于平稳，只有随着市场普涨的情况下，才会有所上涨。不过，好在不错的地理位置和便捷的生活配套，正好匹配上了一批预算不多的购房人群。

为什么说老小区看起来更有“温度”和烟火气，可能是因为它让一群囊中羞涩的人也能实现拥有一个家的愿望。

你还知道还有哪些这样的小区呢？欢迎留言参与互动，小编下次一探究竟。

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