之前，我们统计出了2020年二月南京热门二手房小区房价涨幅TOP10的排名。这涨幅前十的小区，康盛花园作为代表雨花区的“独苗”占有榜单的一席之地。数据显示，2月份，小区均价涨幅超3000元/平，涨幅约为8.58%。

据我所知，这个小区已经有些年代，可以算一个老小区了，为什么2月份房价涨幅这么大呢？我觉得可以去实地看看，了解些情况...

侥幸进入小区，实探发现...

趁着昨天天气还不错，我乘车去了康盛花园。本来担心疫情还没结束，小区门禁应该很严，轻易不能进去。我去的路上对这次实探小区内景是不抱太大希望的。

下车后，恰巧门口有一位阿姨是这个小区业主，我也就顺势在门口测量完体温之后，顺势跟着走了进去。

虽然我侥幸进去了，但是不代表这个小区物业管理松散，个人觉得还是比较负责的，我在门口的时候，就看到两位保安大叔在门岗执勤。

之前了解到这个小区一共有29幢楼，总户数近1400户。整个小区的范围其实是比较大的。我进去之后，先是看到了地下停车场，据说有两个这样的地下停车场。

小区先后建了四期，靠近大门口的楼栋多为三、四期的房子，差不多建于2003年左右，距今也有17年了，目前看，虽然外立面没有明显破损，但是还是能看出些陈旧感。

楼栋基本都设置了密码锁，只有业主才能进去。

小区内楼栋分为多层和小高层，小高层这边房龄相对新一点，绿化做得还不错。不过鉴于现在才刚进入春天，绿植还不算茂盛。

每栋小高层的一楼下面，都可以停放非机动车，所以小区里，电瓶车乱停乱放的现象比较少。

相比之下，汽车停放的问题比较严重。小区住户过多，原先的停车位已经不能满足现在家庭的需要。我猜测物业也应该比较苦恼停车位的问题，于是乎，可见看到小区的空地基本已经全部被规划为露天停车场，甚至连通道也停放了不少的车辆。因此整个小区看起来会略显拥挤。

小区一、二期房子则是多层楼栋，看上去区别还挺明显的，很难把它们看成是共属于同个小区。这边的环境就明显要差一点，绿化也做得不是很好。

不过，除了房子存在差别外，小区的共有设施其实都是共享的。比如小区内有一所幼儿园，不过现在没有开学。附近还有一个后山花园、篮球场、以及跑道操场。

小区中间还有一个圆形广场，家里有老人、小孩都可以没事聊聊天、晒晒太阳。

周边的交通也比较方便，小区门口就有公交站牌。西门距离1号线软件大道约100米，南门距离3号线卡子门约1公里。

实探结束后的感受就是，小区虽然老了点，但是地理位置还不错，周边配套也齐全。不过最令它受关注的估计是因为有个好学校。

学区带动小区成交，两室户型持续走俏

康盛花园目前是雨花外国语小学+雨花台中学的学区房。去年雨外小学和雨花中学都考得不错，很多原先住在江宁的人都置换到这边的学区房。

雨外作为雨花区目前最好的小学，去年南外小升初中，被录取了4人。

而雨花台中学去年的中考成绩一度被戏称为“五百壮士”，只因公布的均分虽然高，但只统计了前500名的学生分数。虽然耍了一点”小心机“，但是至少学校在中考后还愿意发喜报，说明学校实力虽然短时期无法与”六大公办“相匹敌，但应该比其它的普通初中要好一些。

不错的学区，加上优于鼓楼”老破小“的居住环境，使得康盛花园小区去年二手房的成交一直不错。据中介透露，小区月成交都在达到5套左右。

成交户型方面，主要以两室套为主，尤其是54平和65平的两室卖得最多。小区本身体量大，户型也大小不一，从42平单室到200平的户型都有。所以总价方面差异也比较大。

随后，我查询了小区的最近成交记录，发现确实是小面积的两室成交更多一点，成交价多数在4万/平左右。

而在一年以前，同样的小两室，均价才3.6万/平，一年时间单价涨了近5000元/平。看来在南京，有一个好学区对房价的”刺激“不止一点点。

中介坦言：小区二手房价格差异大，但卖得最好的还不是它

对于最近康盛花园的价格是否出现明显浮动，我随后咨询了相关中介。

中介表示：最近门店才开业，目前都没有成交，没太感觉价格有明显上涨。但是去年，小区价格确实涨了一些，但涨得不多，主要还是学区的缘故。

我查看了365二手房网上的小区价格走势，可以看出小区单价确实呈现出微涨。

随后，他详细介绍了这个小区的情况：康盛花园一共有四期，这里面的房源价格存在一定的差异。一、二期建于1998年，很多都是安置房，均价大多在3.5-3.8万/平左右，三、四期都是2000年之后的商品房，均价在4万/平左右。但是具体涉及到房屋内的装修程度，又会存在一定的价格偏差。

总得来说，小区内小户型的两室成交比较多，100平以上的大户型，总价偏高，看的人比较少。

目前雨外学区房卖得最好的其实并不是康盛花园，而是阅城国际。小区不仅在价格上远超康盛花园一大截，居住品质上也优于后者。去年的价格也因为雨外学区的缘故，上涨了一些。

我查看了365二手房网上的小区房源，发现阅城国际最小户型的单价竟然已经出现突破6万/平。而且330万的总价差不多可以买到新城的单室学区房了。

最后，都说让老小区焕发”第二春“的不是旧区再改造，而是自家的学校考成了名校。雨花外国语小学建校时间不过十年，但学校的发展，却年年都上新台阶。学区内阅城国际、仁恒翠竹园、蓝筹谷等小区都是当初码农的置业首选。雨花外国语小学则顺势招收了众多的码农二代，如今这些一批批的码农二代凭借着自身实力，把家门口的学校考成了【真】学区。自家的房价也顺势来了一波水涨船高，真是羡煞一众待成真学区的业主了。

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