斑马消费 杨柘

腰斩之后再降八成，这是中国最具实力的房地产策划代理公司——世联行最近两年交出的业绩答卷。

地产行业调控的持续加深，地产商的日子远没有从前好过，但行业总体仍呈现出增长势头。世联行深度依附于地产商，业绩率先持续下滑，究竟是行业性问题，还是自身原因所致？

为征战地产行业的下半场，世联行在2014年提出“祥云战略”，让公司踩着行业风口维持了几年高增长。但，该战略并未成为公司冲破行业瓶颈的利器。

正在推进的对行业老三同策咨询的并购，最终能否实现1+1＞2，仍是未知数。

业绩两连降

最近，世联行（002285.SZ）发布2019年业绩快报，再次给投资者交出了一份糟糕的答卷。

数据显示，2019年全年，公司营收66.59亿元，同比下滑11.61%；归母净利润8260.57万元，同比下滑80.13%。这一业绩，让公司一夜回到11年前。

世联行从事的策划代理业务，高度依附于地产行业。乘着行业的东风，公司曾维持了从2014年-2017年的4年高速增长，期间营收规模共33.1亿元增至82.1亿元，归母净利润从3.94亿元增至10亿元。

增势在2018年戛然而止。当年，公司营收和归母净利润分别同比下滑8.26%和58.59%。

面对2019年再度大幅下滑的业绩，世联行如此解释：公司交易服务受政策及市场波动影响，收入同比下降；金融服务板块因防控风险，主动控制规模，导致收入下降影响利润。让公司感到欣慰的是，资产运营和资产管理板块效率上升，营收保持增长。

房地产持续调控，地产商的日子的确没有从前那么好过，但整体仍保持一定幅度的增长，特别是头部房企，正向增长仍是主流。

国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售面积171558万平方米，与上年基本持平；销售额159725亿元，增速6.5%，较上年下降5.7个百分点。

因此，地产行业的调整，恐怕不足以说明世联行的业绩暴降。

“祥云战略”难破瓶颈

那么，我们来梳理一下世联行的主要业务板块，分析该公司业绩如何被吞噬。

春江水暖鸭先知。随着国家对房地产调控的持续深入，作为长期在该行业浸淫的世联行，率先感受到了危机。

2014年，公司启动“祥云战略”，为行业下半场提前布局。

公司由过去基于产品、全国拓展网点推广的模式，转向O2M模式，为机构客户和终端小业主提供集成服务，整合以往单一互相分割的业务线，为同一个客户提供多项业务的一站式、平台化、交叉交互式的轻资产房地产服务。

金融服务是世联行“祥云战略”的切入口。

仅在2014年当年，公司金融服务收入就同比增长285.71%，达到2.69亿元。

随后几年，金融服务业务收入持续增长，到2018年达到7.67亿元，超过60%的毛利率，在公司内部更是一枝独秀。

2019年，金融服务业务收入增长的态势不再，上半年收入仅为3亿元，同比下降24.27%。

销售代理业务是世联行的绝对主营业务，截至2019年6月末，已结算代理销售额下滑4.99%；已结算代理销售面积下滑17.91% 。2019年上半年该板块收入13.08亿元，同比下降7.49%，毛利率24.17%，同比下降近3个百分点。

互联网+业务是公司第二大收入板块，2019年跌得更是惨烈。上半年收入4.73亿元，同比下降52.95%。

资产管理、资产运营是公司近年重点发力、重点投入的板块，虽规模保持增长，但仍任重道远。旗下长租公寓品牌——红璞尚在投入期，短期内恐难盈利。特别是今年开年遭遇疫情，对红璞的影响目前尚未可知。

半年报显示，2019年1-6月，公司资产运营板块毛利率-59.96%，毛利润-2.40亿元，仍在加速烧钱。

公司综合毛利率最近几年持续下降，2019年前三季度，公司毛利率仅为11.66%，比上年同期下降9个百分点。

主要业务盈利能力下降，新业务侵蚀利润，这或许才是世联行业绩下降的真正原因。

同业并购仍是未知数

业绩下滑之际，2019年底世联行发起同业并购，标的为行业排行第三的同策咨询。

同策咨询起步于华东，其强势区域为上海、江苏、浙江等长三角区域。世联行则是发轫于华南，逐步向全国扩张。

世联行与同策咨询在业务上重合度极高，只是重点市场不同。世联行表示，对同策咨询的并购，可以实现区域优势互补，进一步稳固在华南和长三角的竞争优势。

此前，同策咨询一直有独立上市的计划，但造化弄人。2010年，公司首次向A股发起冲击，遭遇地产行业市场调控，以失败告终。

2015年，公司卷土重来，经过长达4年的等待，在2019年10月宣告终止。

贵为行业老大的世联行业绩都在直线下滑，行业老三同策咨询的日子也不太好过。

2018年，公司归母净利润6771.30万元，同比下滑47.23%；2019年前11个月，归母净利润-8208.78万元。

尽管对同策咨询的并购，将剥离该公司盈利能力不佳的养老和资产运营业务，盈利情况或能有所改善，但仍存在短期内难以扭亏、未来持续盈利存在不确定等风险。