来源：地产密探

作者：密探君

3月16日，国家统计局发布2月份70城房价“晴雨表”，从环比涨跌看，受疫情影响，2月房价确实“稳”啦！

广州、天津、杭州、南京、宁波、郑州、重庆、昆明、泸州、南充等22个城市2月房价环比下跌，涵盖一二线热点城市及三四线重点城市；

武汉、合肥、上海、宜昌、襄阳和三亚等26个城市房价环比持平。

出乎意料的是，成都这个月房价环比却突然领跑全国70城房价，再看同比涨幅10.6%，与武汉、西安一起成为2月房价涨幅较为显著的3个国家中心城市。

成都夺第一，还不止于此。据机构统计，全国复工第一周成都商品住宅成交面积、套数均夺得全国第一，提振信心，自不待言。当然，机构人士也分析说，数据上有滞后性，成交更多来自疫情前。

近来，部分城市密集出台“提振”楼市新政策，甚至一些地方新政策尺度惊人，从2月份70城房价“晴雨表”上不难看出端倪。

以四川泸州为例，3月10日出台鼓励农民工进城购房补贴的组合新政，其中购买新建商品住房、二手住宅均不受套数限制，补助最高限额5万元。

3月12日，广西桂林出台9条新政，既有扶持开发商的，也有刺激购房需求的。新政明确：普通住宅成交价不得低于预售备案价的80%，购买新商品房（含住宅、商业、办公）契税补贴100%。

从泸州、桂林新政文件看均是打着“抗击疫情”的旗号，就这个理由，哪怕是救市，似乎无人敢公开反驳、质疑。

实际上，节后复工以来，诸多地方纷纷出台楼市新政，一般有2大特征，一个是针对房企资金端，一个是针对购房需求松绑。

然而，一些地方的步子迈得太大，被果断叫停。最典型莫过于河南驻马店，首套房首付比例降到2成，公开鼓励购房“加杠杆”，不久被省政府约谈新政下架。

3月12日，陕西宝鸡不甘落后，印发《宝鸡市住建行业坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战稳企业稳民生稳发展若干措施》15条新政，从文件名头看，确实振奋人心。

宝鸡新政一经公开就被媒体抓到“七寸”，特别是第12条明确“各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策，公积金贷款最高额度由40万元提高到50万元”，当晚该组合新政就从官网撤下了。

当前楼市新政被允许、支持的是针对开发商的资金端，涉及信贷、拿地、预售资金、预售证审批等重点环节，对购房端的单平米财政直补100元/200元以及契税补贴等。

注意！唯独不被允许的是降低首付比例。

无论像驻马店、宝鸡等政府出台的新政文件也好，也像浙商银行、建行深圳分行、湖州银行等坊间传闻降低首付均被官方辟谣。

在“房住不炒”面前，这是房地产金融政策的敏感区，千万碰不得。

一旦购房首付比例打破信贷政策底线就意味着变相加杠杆的。

加杠杆的后果是什么，多严重，相信大家对2015年以来那一拨楼市暴涨都有切身感受。

大家都知道：起于2015年的楼市“主升浪”，一个是降低购房成本，最大利好莫过于央行连续数轮降息，另一个是降低购房门槛，其中一个是降低卖房支付门槛，即首套房从3成降到2成，即便首付2成也暗藏“首付贷”，当然另一个就是限购松绑，降低购房资格门槛。

目前，一线、新一线及热点二线等城市限购政策依旧严厉，即便部分城市的个别区域去年四季度曾有所微调，但不会改变调控大势。

眼下楼市躁动、尺度过大的多为“非限购”城市，这个原本就有央行、银监会的相关“弹性”政策，像浙商银行等近来被曝首付比例下调，其实仍在大原则底线内，首付下探到2成的前提是看客户资质，并非都能满足。

像驻马店、宝鸡等明确降低首付至2成或呼吁银行降低首付的做法，显然已突破央行、银监会对房地产的金融监管政策底线。刚一出台就被迅速下架，深层含义是普通居民债务负担沉重，伴随经济中低速增长的是收入中低速增长，风险聚集加剧。

去年6月份，银保监会主席郭树清曾公开痛斥说，“近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。”

到底多严重？其实，历史性高点曾发生在2016年，个人房贷同比增速与百城房价增速“共振”，随着楼市调控从严有所回落，这种局面来之不易。

上述数据来自央行2019年金融稳定报告，对外披露于2019年11月底。

2018年底，我国个人住房贷款余额25.8万亿元，同比增长17.8%，较2017年下降4.4个百分点，连续2年回落，但房贷收入比（个人房贷/可支配收入比）47.4%，同比上升3.7个百分点。

我们看到，央行日前重申“坚持‘房住不炒’的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控。”

3月6日，住建部部长王蒙徽在人民日报撰文说，“坚持‘稳’字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，坚决防范化解房地产市场风险。”

也就是说，在“稳”字面前，楼市冷了可以调热，热了自然要调冷，一城一策，因城施策，但任何政策调整都不得过火，超出区间预期。如与不少城市“救市”相反，海南却加码全域限购，出台现房销售制度。