4月16日，仲量联行发布《2020年第一季度重庆商业地产市场报告》。报告显示，在冠疫情影响下，重庆办公楼租赁活动普遍停滞，需求增长滞缓。房地产建筑、金融、服务等头部行业主导办公需求，净吸纳量优于全国主要城市。报告称，应势而上“稳”租户或成核心策略。零售方面，市场空置率小幅上升，租金下滑，二季度或加速显现。消费市场承压，促使零售物业市场加速转型，推进线上线下融合，提升“全渠道”获客能力。

　　仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示：“尽管市场在短期内受到较大冲击，但长期来看，重庆作为长江经济带、西部陆海新通道的战略支点，将继续引领中国西部和长江上游地区经济发展。成渝地区双城战略升格，城市扩容与城市更新是成渝地产空间的两大发展机遇。未来，重庆与成都相向发展，高新区、科学城以及渝西地区将迈入发展新阶段，产业办公与零售商业开发都将迎来机遇期。”

传统商务需求支柱性产业成关键

　　从重庆一季度的办公楼市供应来看，重庆新增供应6.4万平方米，其中，位于渝中半岛朝天门的重庆来福士广场办公楼A座交付，甲写净吸纳量超过全国十二大城市均值。

　　从需求方来看，头部行业主导需求，房地产建筑、金融业、专业服务类租户相对活跃。虽然短期需求释放滞缓，但韧性产业支撑重庆办公需求“稳”超预期。

　　在仲量联行发布的《2020商业地产市场新冠疫情后市展望》报告，根据不同产业在短期内受疫情影响程度，将优质办公楼需求结构中的主要产业分为下滑产业、韧性产业及获益产业三类。其中，以传统商务需求支柱性产业为代表的韧性产业成为支撑渝办公需求在后疫情时期企稳的关键因素。

　　截至季末，金融、专业服务、房地产建筑业在重庆甲级办公楼租户结构中的总面积占比已过半，高达60.5%。截至季末，重庆甲级办公楼市场平均租金报86.3元/平方米/元，同口径环比下降0.7%。

　　由于二级租赁市场受到短期冲击较大。以消费为主导的零售贸易、消费服务产业包括旅游、文体娱乐、教育培训等中小型企业因个人消费停滞引致资金压力，面临退租。截至一季度末，重庆二级租赁市场整体转租率录得75.8%，环比下跌11.0个百分点。

　　仲量联行建议，疫情后，“稳”应为业主策略的首要考虑因素。首先，“稳”租户，调结构。业主须兼顾韧性产业的同时把握获益产业，平衡去化压力与租户稳定性间的关系。在线教育、在线游戏、科技互联网、生物医药、环保等行业需求或在年内出现一定增长，成为市场新一轮的招商机遇。其次，“稳”物业。本次疫情引发国民对于卫生安全前所未有的重视，未来或将重塑优质企业选址考量标准，将卫生安全、人流管控等物业管理水平纳入核心考量因素。在楼宇经济3.0时代，业主方亟需“以人为导向、以企业为导向”，全方位提升物业竞争力。再次，“稳”租金。目前多数业主尚未下调本财年租金收入预期，疫情影响下的去化压力将在二季度开始加速显现。因此，以价换量的租金策略将持续主导市场，先行降租的业主或得先发优势。

　　仲量联行预计，未来三年，重庆甲级办公楼年均新增需求将回升至30-40万平方米水平。后疫情时代，重庆办公楼市场仍表现出一定韧性。2020年，虽然办公需求较上年同期出现一定程度回落，但空置率水平仍将维持在25-28%区间范围。市场压力将在第二季度加速显现，业主亟待通过降租吸引租户，因此全年租金跌幅预计将超过5%，但跌幅在中国主要城市中仍处中游水平。

零售物业预计新增88万平方米

　　报告显示，一季度，重庆优质零售物业无新增供应，零售商承压，运营方租金减免措施频出。随着政府刺激消费措施出台，数字化转型与“全渠道”布局已成零售新路径。

　　运营商方面，商业地产运营模式发生转变，运营方通过搭建线上购物平台、直播营销、推出专属配送服务等点对点方式，加强与消费者的社交关联，与品牌商合作拉动销售。如重庆万象城、协信星光、爱琴海商业等购物中心等项目已采取此类行动。对零售商而言，疫情加速零售市场洗牌，部分品牌撤场，收缩线下实体商业。零售商加快数字化转型，直播卖货、社群营销……通过线上线下融合，零售商不断培育“全渠道”获客能力。随着消费者对安全需求的关注，产品安全亦成零售商关注的焦点。

　　但在商圈建设方面，重庆仍出台多种政策助力传统商圈升级改造，提升商业活力，加快建设具有国际影响力都市级商圈和城市特色商圈。包括引入优质商业运营商和具有影响力的国际品牌活动，打造场景化、智能化、国际化的高品质步行街和城市核心商圈；优化商业配套和基础设施水平，根据不同商圈的特色提升商圈规划的合理性，同时开拓商圈的多元性，推动城市更新进程，让传统商业区重新焕发商业活力。

　　报告指出，尽管部分业态出现退租，但项目业态配比基本不变，补足餐饮、生活零售仍是未来招商重点，并将加大运动零售的引入。同时，部分项目疫情前完成调改，受疫情影响较小：年初重庆WFC对首层进行调改，PUMA和adidas FDD旗舰店接替奢侈品牌。解放碑商圈借助网红经济带动调整转型，潮流运动方向调改收获业绩增长，预计2020年还将持续。

　　从品牌落地来看，疫情加速行业洗牌，市场或出现更多新业态、新品牌，激发消费市场新需求。消费者居家期间对互联网黏性增大，除了加强线上渠道拓展，品牌商应优化线下实体体验，加速将实体商店从单纯的购物场所转变成消费体验场景。消费者的消费习惯和思维同样发生转变，汽车、医疗健康产品、电子产品等需求增大，且随着5G时代即将来临，电子产品品牌将迎接下一个消费风口，大量科技产品体验中心有望出现。

　　仲量联行预计重庆今年全年仍有约88万平方米新增零售物业供应。仲量联行华西研究部总监朱建辉表示，“2018-2019年，伴随联合办公及转租公司大规模入渝，产办市场竞争加剧，租金加速下跌。通过与中国主要一二线城市的办公楼市场周期对比，我们预估重庆市场租金未来进一步下跌的空间已明显收窄，楼宇品质对应的租金溢价被严重低估。因此，假设中国经济基本面能够在今年下半年或者明年回暖，重庆办公楼市场情绪亦有望同步回升，核心商务区的租金预计将在未来18-24个月内企稳。”