深圳最近的房价,太吓人!
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来源:功夫财经
作者:金地八卦男
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眼下的深圳楼市,用一个字形容的话,就是热,两个字形容的话,就是大热!
深圳楼市,正在经历着一波眨眼之间就是几十万涨幅的心惊肉跳行情。为了深圳的长远发展,是时候好好思考如何看待并解决深圳的房价问题了。众所周知,我国地大物博,幅员辽阔,是全世界面积第三大的国家,东西相隔远,南北跨度大。南北相距5500千米,纬度相差50度。
由于中国地处北半球,南方更靠近赤道,因此温度普遍比北方高。每年阳历二三月,当京津冀的人民还在围着暖气片取暖的时候,珠三角的人民已经普遍感受到暖风拂面了。而当京津冀在四五月终于入春的时候,珠三角差不多已经正式入夏,热得有点受不了了。南北方在天气上差异如此,在楼市上,依然如斯。
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进入四月,北京楼市因为疫情冻结了两个月之后,慢慢有了小阳春的味道。链家数据显示,清明节三天时间,中介带看二手房达到7.6万人次,草签合同约700套,日均230套,基本恢复到了疫情之前的水平。
目前虽然价格还没有出现明显的上涨,但北京的楼市,确实嗅到了久违的春天的味道。不过,和北京楼市姗姗来迟的“晚春”相比,远在南国的深圳,此时此刻,已经不能用小阳春来形容了。眼下的深圳楼市,用一个字形容的话,就是热,两个字形容的话,就是大热!从成交量来看,3月深圳二手房成交量达到近两年来的新高,第一次超过8千套,达到8008套,环比大涨3.8倍。从成交均价来看,目前深圳二手房均价已经上涨到7.5万元/,和北京的价差进一步拉开,已经比上海贵了差不多2万元/,是隔壁广州的两倍。而且,深圳多个均价7万的片区,开始陆续出现挂牌价超过10万+每平米的房源。比如宝安区碧海片区的玉湖湾小区,89平米的户型挂牌价已经摸高到10.7万一平米;西乡片区的中熙香缇湾小区,89平米的四方户型,最高挂牌价更是冲到12.3万元一平米,而这两个小区,并不是豪宅小区。用一句话概括眼下的深圳楼市就是:再次坐在了即将喷发的火山口。
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深圳楼市的上涨,其实从去年9月“豪宅税”新政之后就开始了,因为疫情原因,今年1~2月这波上涨被中断,3月疫情结束之后,深圳房价再次上涨。
从去年9月到现在,龙头宝安区大涨了40%左右,个别片区涨幅超过50%;南山区、光明区在几块新土地拍卖的带动下,普涨了30%,个别片区上涨40%,新拍卖的地价已经接近周边二手房价。过去半年,在北京上海房价基本纹丝不动的时候,深圳楼市走出了一波特立独行的单边上涨行情。尤其是进入四月以来,很多二手房一天一个价,房东频频提价、跳单、违约、失踪,甚至在签字落笔的前一刻临时加价30万、50万的现象也屡见不鲜。有网友用一首打油诗形容深圳楼市这一波行情就是:
“昨日还能买神湾,今日只能买宝安;上月还嫌南山贵,此时红山也奔溃;
去年西部不买房,今年东部泪两行;
龙中全款变首付,布吉首付变车库;
沙井犹豫四五天,回头少个卫生间。
”深圳楼市,正在经历着一波眨眼之间就是几十万涨幅的心惊肉跳行情。稍微有点经济学常识的人都知道,商品的价格,本质都是由其本身的价值和市场的供求关系来决定的。2009年到2018年,深圳楼市从2万上涨到6万,我们认为是由于经济的飞速发展,使得深圳城市基本面不断向好带来的,这种上涨,是有实实在在的价值支撑的。如果说深圳房价从2万/涨到6万/是城市价值的回归的话,那么最近一年来,深圳房价从6万/涨到7.5万/,基本就属于没有经济基本面支撑的“虚胖”了。或者更直接地说,就是炒作了。
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深圳的房价,是如何冲到全国第一,在四大一线城市中力压帝都北京,碾压魔都上海,吊打花都广州的呢?这其中,主要原因还是在于三个方面。
第一是供需的失衡。这其实是一个老生常谈的话题了。深圳土地面积小,只有1997平方公里,而且由于深圳整个城市多山多湖,因此,整体可开发的土地面积在1997平方公里的基础上还要折半。经过近40年的开发,目前深圳城市开发强度已经逼近50%,远超国际公认的30%警戒线。2015年,我国M2是13.9%,2016年M2是12.1%,然后我们看到,这两年北上广深的房价,涨成了什么样子;
2017年,M2相较于2015年几乎腰斩,直接降到7.7%,然后我们看到北京上海广州深圳的房价在这一年终于被摁住;2018和2019年,M2继续低位运行,分别是9.0%和8.5%,而北京上海的房价,都出现了实质性的下跌。因此,M2增速达到两位数,可以说是最近几年货币供应量的一个“临界点”。所以,在今年3月M2来到10.1%的时候,我们看到不仅深圳的楼市出现了明显的量价同时上涨,北京、上海的楼市,也逐渐热了起来。当然,这种热,现阶段还主要体现在量上,但是如果持续,量起来之后,必定是价的跟涨。第四是投资的盛行。作为经济特区,深圳的民营经济极具活力,深圳人民投资意识相较于全国其他地区也强很多,反映到房产上就是,部分人投资乃至投机意识也比较突出。以居民杠杆为例,目前深圳居民资金杠杆率是144%,仅次于厦门,在全国主要城市中排第二。而全国平均数是50%,深圳居民资金的杠杆,差不多是全国的三倍了。因此,在这种风向的带动下,目前绝大部分深圳人都有着非常强烈的投资房产大赚一笔的思潮,可谓是全民投资房产。
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从历次房价的涨跌来看,深圳一直扮演着全国房价领涨城市的角色。始于2017年的调控,让我们看到了控制房价的希望,为了不让调控功亏一篑,为了守住来之不易的调控成果,面对目前深圳楼市的过热,是时候及时出手控制这个苗头了。
从短期来看,政府部门需要及时的、强硬的表态,就像对青岛的“双限”突破一样,及时叫停。因为调控的态度,对于短期内跟风投机,具有很好的急刹车作用。毕竟,这时候不发声,就相当于默许,默许就可能助长这种风气。比如,最近深圳信贷政策十分宽松,很多金融机构对于个人刚成立的小公司,也能很轻松让其通过住房抵押获得贷款,而这种刚成立的小公司,其抵押出来的资金流向哪里?可能彼此都心知肚明。因此,监管机构应当加大力度,防止资金通过这种“曲线救国”的方式流向房地产行业。从长期来看,还是应该从增加供应来解决。深圳楼市最大的一个问题就是供需失衡。作为中国经济最具活力的城市之一,深圳是无数人的向往之地,人口流入是大势所趋,因此,控制人口流入,不现实、也不科学,更不符合深圳这座城市的长远发展利益。行之有效的方法,应该还是适当考虑给深圳扩容。毕竟,1997平方公里的土地,刨去差不多一半不可开发的山和湖泊,这点小面积,显然承载不了深圳的大梦想。而扩容了,有土地了,才能增加供应。不然,再厉害的巧妇,也难为无米之炊啊。
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目前,深圳的房价已经和纽约、伦敦差不多在一个水平线上了,深圳湾等部分板块已经直奔20万/,甚至超过纽约伦敦,直追对面的香港。但是从深圳的城市基本面来看,无论是经济、科技、金融等硬实力,还是文化、医疗、知名度等软实力,深圳和纽约、伦敦这样的国际顶尖城市,都还有着很大的差距。因此,为了不过早透支房价,为了深圳的长远发展,是时候好好思考如何看待并解决深圳的房价问题了。毕竟,作为先行示范区,我们希望看到的是一个产业结构优化、科技实力强劲、社会开放包容下的百花齐放的深圳,而不是一个投机炒作盛行、房价高不可攀、地产一荣百业枯的深圳。