疫情爆发以来，LPR进行了多次调整，5年以上的LPR比去年底下降了15个基点，带动了全国各地住房贷款利率的下调。据融360大数据研究院的监测数据显示，全国首套住房贷款平均利率较上年末下降28个基点，第二套住房贷款平均利率较上年末下降27个基点，均远超去年同期的降幅五年期的LPR。如此大幅度的减少是全国住房贷款下降率不同的综合结果。

今年10个城市首套住房贷款平均利率下降超过40个基点

对于首套房贷利率，荣360大数据研究院最新监测数据显示，截至2020年7月，36个城市房贷平均利率较上年末下降15个基点以上，其中昆明、苏州降幅超过60个基点;哈尔滨、哈尔滨、北京、北京等城市的住房贷款平均利率较上年末下降15个基点以上，郑州和中山的降幅也超过了50个基点，5个城市的降幅达到了40-49个基点。第二套房贷利率普遍低于第一套，但也有9个地区降幅超过40bp。

许多地方的主流利率仍在15个基点左右

符合5年LPR

不过，主流房贷利率水平的变化并没有那么激进。在大多数城市，主流利率的下降与5年期贷款利率(15个基点)的下降基本同步。但部分银行分(行)执行的利率高于此前主流水平，并将在2020年逐步降至主流水平甚至更低水平，显示出全国整体水平下降幅度较大。

以一线城市为例，北京、上海、广州、深圳的一、二套房贷款平均利率下降15个基点以上，而主流利率水平与5年期LPR波动基本一致。广州的房贷表现在一线城市略有不同，也是唯一一个2020年房贷主流利率下降超过15个基点的城市。

2019年底前，上海首套住房贷款将按4.65%的主流水平执行。考虑到本地房地产市场的稳定，LPR新政初期的授权加分数量为负数。在5年期贷款利率逐步下降的过程中，首套住房贷款主流利率一直维持在4.65%，最终达到了国家低利率政策的要求，即首套房贷利率不得低于相应期限的贷款利率水平。但由于上海各银行执行的房贷利率相差较大，利率较高的银行在此期间大幅下调，导致上海2020年首套住房贷款平均利率下降17个基点。

三城市住房贷款水平保持稳定，略有下降

下半年难以再现大面积下行态势

同时，也有少数城市的房价下降幅度小于城市房价的变化，甚至没有变化。在融360大数据研究院监测的41个城市中，2019年底合肥一、二套房利率保持不变，无锡、成都仅较去年底略有下降，石家庄、贵阳降幅较大，但整体利率仍低于15bp。可以看出，虽然全国房贷利率与5年期房贷利率的联动已逐渐显著，但各城市“一城一策”的实施场所已逐渐成熟。

2020年下半年，疫情对房地产市场的影响逐渐减弱，甚至出现过热现象。越来越多的城市出台了收紧楼市调控政策。仅7月份，杭州、东莞、宁波、深圳等6个城市出台了严格的调控政策。虽然从表象上看，这些严厉的调控措施大多是由于房价的快速上涨，但住房信贷措施也是房地产调控的重要组成部分，且5年期LPR报价连续三个月没有变化，这也要考虑到避免刺激房地产市场的因素。因此，估计短期内房贷利率大规模下行的局面可能难以再现。

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