《企业透明度报告》郑小琳

物业赛道的红火在2020年继续延续，高估值吸引着内地物业纷纷排队入场。

2020年2月，通过聆讯的内地物业公司括兴业物联、鸿坤物业等。预计陆续启动旗下物业公司递表计划的还有华润置地（01109.HK）、朗诗地产（00106.HK）等房企。

而趁着内地物业股赴港上市的“东风”，1月24日，金融街集团旗下北京金融街物业管理有限公司（下称“金融街物业”）也向港交所递交了IPO招股书。

这家以金融商务服务著称的中小型物业公司，始于1994年的北京，目前业务遍及华北、西南、东北、华南以及华东区域。截至2019年前三季度金融街物业营收6.91亿元，总在管面积约1900万平方米，在2019中国物业服务百强企业中排名第17位。 

独立第三方项目或成未来关键

那么，赴港上市的金融街物业未来综合竞争力几何？上市后的发展计划又将如何？未来如何突围竞争激烈的国内物业行业？《企业透明度报告》多次致电致函金融街物业总部，但一直未收到回复。

不过，业内普遍认为，趁着物业管理企业赴港上市的“窗口期”，像金融街物业这样的企业可以获得未来发展最关键的筹码——融资与品牌影响力，短期有利于资金的获取，中长期有利于抢滩万亿物业行业市场蛋糕。据中商产业研究院预测，预计2020年全国物业管理市场营业收入超1万亿元。

与开发商旗下的物业公司普遍依赖母公司相似，金融街物业旗下大部分的物业管理项目，均来自于母公司金融街集团。

招股书显示，金融街物业目前业务主要有两块：物业管理及相关服务、餐饮服务，其中，物业管理及相关服务占据超八成收入。截至2017年、2018年及2019年9月30日，由母公司金融街联属集团提供开发的物业，分别占金融街物业管理所得收入的87%、86%及84%；来自金融街联属集团开发的物管面积，分别占其总物管面积的64%、62%和59%，整体来看，依赖性较高。

“我们来自金融街联属集团的收入贡献比例于往绩记录期略微减少，同时致力通过确保

获得独立第三方项目的聘用来拓展我们的业务。”对于依赖母公司，金融街物业在招股书中解释称。

事实上，金融街物业来自独立第三方项目收入占总收入的比重确实有缓慢提升。根据招股书，截至2017年、2018年及2019年9月30日，来自独立第三方项目产生的收入分别约占总收入的13%、14%及16%。在管建筑面积分别约为480万平方米、620平方米、770万平方米，占同期在管面积的37%、38%及41%。

“不止是金融街物业，包括各大房企旗下的物业公司无一不是依靠‘大树’来提升物管面积，因此，这一现象需一分为二来看，一方面通过集团开发快速增加物管面积是顺理成章的，也是这类物管公司的红利；另一方面真正对物管公司的考验是后续的服务水平，以及从长远发展来看是否可以利用自身实力拉动非集团开发类的物管面积的提升。” 58安居客房产研究院分院院长张波向《企业透明度报告》表示。

财经评论员严跃进认为，“现阶段由于金融街物业没有拓宽物业管理领域，短期内无法减少对母公司的依赖，但长期来看是有望摆脱的。这其中的关键在于，首先需要借既有物业管理基础，持续拓宽物业管理领域；其次是提升资金能力及收并购能力。”

物业服务的新模式与差异化

“在京津冀地区，金融街物业市场占有率较高，品牌认知度较强，但比较其他上市的物业公司，金融街物业综合实力差距则较为悬殊。”北京一位长期关注物业板块的业内人士直言。

根据中指院报告，金融街物业2019中国物业服务百强企业中排名第17位。财报显示，截至2017年、2018年及2019年9月30日，金融街物业收入分别为7.57亿元、8.75亿元、6.91亿元，同比涨幅分别约为16%、13%，净利润分别为0.83亿元、0.92亿元、0.87亿元，同比涨幅分别约为11%、37%，业绩发展稳健，呈持续增长趋势。

同时，截至2019年前三季度，金融街物业在中国境内有11家附属公司及37家分支机构，为全国137个物业项目提供物业管理及相关服务，公司项目市场集中在国内的一、二线城市，其中42.1%位于北京地区；目前涉及在管建筑面积合计约1900万平方米。

“从近几年物管企业上市的情况来看，房企旗下的物管依然是上市的主要群体，并且物管面积大、所属集团开发体量的物管公司更受市场青睐，金融街从近几年的销量来看相比头部房企来看，依然存在较大距离。” 58安居客房产研究院分院院长张波向《企业透明度报告》表示。

另外，谈及上市，张波还认为，“金融街物业最大的特点是具有丰富商业物业管理的经验，这对其自身及未来长期发展是一大进步和利好。具体来看，物业公司上市后的市场表现除了受整体投资环境、行业趋势影响外，还受到两个较为独特的因素影响：其一是自身在物业服务差异性，包括物业服务的新模式、服务创新、科技因素等，一般来说传统物业公司在这方面的想像空间相对有限；其二是受限于母公司的规模影响，尤其是背靠集团开发企业规模大、土地储备多的物业企业，其股价上升动力也往往较强。”（企业透明度报告出品）■