这个周末的消息很多，对于股市来说最重要的就是再融资新规，各种限制全面放宽，操作空间更大，参与机构可以八折拿货。很快，凯莱英打响头一炮，高瓴入股，很多公司连夜修改再融资方案。再融资放宽是利好还是利空？

周末市场观点分成两边，一边认为利好，放宽更市场化，更促进直接融资，有利于经济发展等；另一边认为利空，收割机升级，抽水加剧，长期埋雷。那么今天市场的走势证明看好派占了上风，究其原因，第一，现在市场流动性宽松，风险偏好高；第二，创业板等主线处于强势，在趋势中途，无论是疫情还是再融资新规，对中期趋势都是影响不大的，至于长期影响会如何？肯定有一些好公司得到融资有了更好的发展，也有一批差公司圈了钱埋了雷。归根到底，要获取收益规避风险，还是要着眼于标的的基本面和价格两个方面，好股好价则立于不败之地，长期胜率高。

另一个传播较广的信息就是恒大再次大力推广打折销售，折扣最低达到75折，有人怀疑是疫情导致恒大资金吃紧，也有人认为是恒大的常态，无需担心。那么房地产行业和恒大到底是什么情况，风险如何，投资机会如何？

首先我们来看一下疫情对房地产行业的影响：

销售方面，因为防疫的要求，现场人群聚集式看房被抑制，对销售肯定是不利的，而恒大这次着力推广的是线上销售，通过线上完成初步的客户获取，这样线下就不需要人群聚集了，这样也就降低了疫情对销售的阻力。

需求方面，疫情持续时间不长的情况下，对需求基本没有影响，短期销售减少只是需求被延后了，居民收入短期受疫情影响对房地产关系不大，买房并不会差一两个月的收入，但若疫情持续较长的话对实体经济影响比较大则可能会影响到需求，目前看疫情已经基本得到控制，各地开始以复工为主。

此外，政策方面，在去年已经有局部放松的迹象，今年因为疫情对经济的影响，有保增长的需求，各地政策可能会继续延续放松房市限制的趋势。

图中可以看出很多政策是缓解房企资金压力的，也是说明疫情抑制销售确实对一些房企产生了资金压力。

不过这里面我们需要分开来看，行业里面不同的企业的资金压力是天差地别的，有一些大型房企负债率低，资金没压力，有一些大型房企负债率不低，但是资金流动性还比较充足，短期销售受阻的同时，支出也大幅降低，度过疫情没有难度，那么比较困难的是一些负债率高，资金流动性紧张的企业，以及很多中小型房企。

这里面有些企业可以降价促销回笼资金，有些企业却不能这么做，因为能否降价跟成本有关，成本里面最重要的就是土地价格。地产行业有个特点，只要地买对了，怎么都不怕，如果地买贵了，风险就很大。土地价格便宜时，大幅降价销售仍然有利可图，即使转手或合作开发也是赚的，但地买贵了基本就很难办，同样是高负债房企，里面有的拿地价格特别低，无非是多赚少赚的问题，有些拿地价格高，就容易陷入困境。预计此次疫情对行业又是一次洗牌的过程，弱小的、脆弱的公司陷入困境，龙头企业则可能继续赢得并购机会和低价土地市场行情，强者愈强。

房地产行业这些年一直面临严格的调控，各种政策限制，导致很多人不看好房地产股票，这是一个很大的误区。房地产行业是最大的行业，是经济的支柱，各种调控的目的是为了稳定它，避免过快上涨。房地产相关的gdp比例是非常大的，关联的行业非常多，连续刹车的时候偶尔放松一下也是为了平稳。

各种政策确实会对一些企业造成影响，但是行业的总容量在过去是持续增长的，未来也会维持在相对比较平稳的一个规模，这么大的行业里面，集中度是比较低的，而投资机会就在于集中度持续的提高，以及普遍的超低估值，很多房企前瞻估值一直在三五倍甚至两倍，而同时保持了不错的增长，这也是这几年上市房地产企业收益不错的原因。对于未来，低估值和部分房企的持续增长仍然存在，因此投资机会仍然不错。

至于房地产企业的投资方法，择股上应着重于土地储备、布局区域、目标购房群体、品牌、管理能力等，择时可以通过价格来择时，选择优质房企价格偏低的时候买入长期持有，有能力的可以尝试一定仓位做波段，但是做波段投机的必须对政策和市场了解和把握比较强才可以。

最后聊聊恒大75折卖房的事情，是恒大最近遭遇危机了吗？打折这么厉害是不是要赔钱？其实真相是，恒大一直都有打折活动，常年都是大比例折扣，各种折扣名目叠加起来，常年都折扣都比较大，例如去年春节喊6折，今年疫情前也是75折。

这一次表面上的75折，确实比以往更便宜一些，但也就是不多的一些，比如以往有的某些折扣项目这次没有。此外也要看原价可能相比以往有提升，或者有些项目不参与折扣例如很多一二线项目，并且本次以线上推广为主也可以降低一些成本。恒大能够常年打折销售，是因为土地成本极低，降价促销仍然有不错的利润，并且能够快速回笼资金也是有其他好处的。

房地产行业利润率普遍7-12%，为什么打折这么大还能有利润，这涉及到房地产行业的一个基础知识，即土地增值税。对于低成本土地而言，即使卖高价，多出来的差价大部分也交税了，所以利润率有上限。同样，降价的时候，减少的大部分是税收，利润率也会下降，但是还能够有不错的水平，这种情况被称为“税盾”。不过，对于土地成本比较高，增值税比较低的项目来说，就没有这个特点了，也就基本没法去降价促销，碰到房市不好的时候会非常被动。

当然，虽然土地成本低，但从股票投资角度来看，恒大一向是比较缺钱的，对于投资来说存在不确定性，估值上也没有优势，同行业里优秀的房企有很多，对恒大无法判断的话可以选择其他更稳健的房企。

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