2020年

引 言

3月9日

根据亿翰智库《2020年1-2月典型房企销售业绩TOP200》，我们发现昔日稳居行业榜首的碧桂园销售额（全口径）略显低调，究竟是什么原因？碧桂园能否有实力继续保持龙头优势？疫情背后，房企长远发展的逻辑应该是怎样的呢？

一、疫情背景下，房企销售整体滑坡

2020年2月，为避免疫情的持续性传播，政府号召减少人员聚集，由此房企售楼处关闭，导致各大公司线下销售基本处于停滞的局面。同时受延迟复工的影响，城市居民需求无法得到释放，即使推广线上售房模式，但住宅作为体验性为主的产品成交毕竟有限。另外2月中下旬，各城市线下的售楼处虽有开放但也采取了限流的措施，避免人员过于聚集。在这些因素的影响下，大部分房企面临去化难题，销售额同环比均有不同幅度的下滑。从亿翰智库2月发布的销售业绩榜单可知，就单月同比而言，TOP50房企平均下降52%，TOP51-100房企平均下降60%，TOP101-200房企平均下降73%。受疫情的影响，不同梯队无论是单月同环比，还是累计同比几乎所有房企业绩均出现明显下滑。碧桂园也是其中之一，但是从下降的幅度看，其受疫情的影响好于行业均值。图表：2020年2月典型房企销售业绩同环比与1-2月同比情况资料来源：亿翰智库   

注：数据为销售金额同环比剔除异常值后的平均数

二、疫情当前：资金充裕的头部房企，更注重社会责任

在疫情的影响下，房企停工以及售楼处关闭，对于资金密集型行业来说就意味着存在现金流断裂风险，所以我们会看到部分房企加速推盘，采用线上售房方式促销，从而实现快速回笼资金。但是我们看到，碧桂园并没有通过大声叫卖，促销，而是适度营销，静待时机。这样从容保持自有销售节奏，不被市场的“焦虑感”带偏，最主要原因是碧桂园现金流充裕。一方面是碧桂园属于行业龙头企业，在银行融资的“白名单”中，融资渠道更通畅，融资成本更低，资金流入自然也就更多。据公开消息，碧桂园1月份发行的5.5亿美元7年期优先票据及4.5亿美元10年期优先票据，利率仅5.125%和5.625%，处于行业较低的水平。2月20日，碧桂园总规模不超过85.38亿元的公司债也已获上交所通过。另一方面，公司净负债率偏低，2019年中期净负债率仅为58.5%，货币资金储备充裕，偿债压力相对较小。因此即使在疫情的影响下，碧桂园依然按照自己的节奏和思路进行推盘与去化，等候疫情缓和后，把最有价值的货量推出市场，蓄势待发。与此同时，碧桂园在疫情之下，积极履行社会责任，积极防疫抗疫工作。根据亿翰智库统计，疫情期间，碧桂园捐赠1亿元设立首期抗击新型冠状病毒感染肺炎疫情基金，此后再追加捐赠1亿元；面对物资紧缺问题，更是捐赠7.75万只专业医用防护口罩，50万双医用手套。除此之外，碧桂园通过国强公益基金会捐赠的首批全自主研发的集装箱煲仔饭机器人在湖北省国资学院隔离点正式投入使用，为一线医护工作人员免费提供煲仔饭配餐服务。在困难面前，大企业充分发挥主观能动性，体现了碧桂园大品牌的社会价值。

三、后市可期：利好政策不断推进，中长期销售增长趋势不变

2月，疫情的持续影响导致社会活动基本停止，在这样的情况下，房地产行业迎来政策利好。从2月12日开始，各城市地产扶持政策密集出台，例如无锡发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关保障经济平稳运行的政策意见》，其中明列17条措施，涵盖缴税延期、贷款支持等方面，全力支持房地产企业、建筑施工企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难。上海、浙江、南昌等省份或城市也纷纷出台了房地产支持新政，或调整土地价款缴付方式和期限或优化审批服务、调整履约监管，全面减轻企业资金压力。这一系列举措都将改善房地产市场状况。为了对冲疫情影响，多地出台纾困房企稳地产的政策中提出对符合条件房企加大信贷支持力度，且整体流动性宽松、贷款利率下行等政策也有助于缓解地产融资压力。从企业发债情况来看，2020年2月，房企信用债融资规模309.93亿元，同比大幅增加128.1%；2月份房企信用债平均票面利率为4.18%，较2019年2月下降2个百分点。

而一二月的销售业绩受此次疫情的影响比较大，我们相信，疫情将会很快得到控制，未来企业的发展更多回归到企业和市场的基本面。并且随着利好政策的不断推进，企业中长期销售增长的趋势不变。

四、预期销售额在3月中下旬逐步释放

碧桂园销售业绩虽然连续3年稳居行业榜首，但也不是每年年初销售均位列第一，因此年初的销售并不能代表全年的表现。2020年在疫情的影响下，一二月销售额有所下滑，但是在政策的利好下，充裕的资金和灵活的推盘节奏，使其重回行业龙头的可能性依然很大。我们认为，碧桂园3月中下旬销售业绩将会逐步释放，原因有三：

第一，调整组织框架，更高效灵活。2月24日，碧桂园内部启动总部与区域人事的大换防，涉及16项组织架构调整，38个总部与区域高管，超过29个区域参与合并。总部层面将投策策划、设计管理两个核心中心合并，成立投资策划中心；区域层面，将部分业务规模偏小的、地域邻近的区域进行整合。此次调整是2019年以来集团及区域组织结构调整的延续，总体目标是“实现总部精干高效、区域做强做优”，通过推进集团权责下放、业务流程精简、内部人才培养，提升全周期综合竞争力。

第二，调整推货节奏，优化货值结构。一般而言，房企下半年的推货量更多。碧桂园根据疫情调整了推货节奏。在2020年前两个月由于停工导致推货减少，预期后续会逐渐增加推货量，从而使后期销售额保持增长。另外，碧桂园面对工程复工延期的问题，现阶段更倾向于消耗掉此前难以去化的项目，优化公司的货值结构，保障2020年全年以及后续销售业绩的增长。

第三，发挥布局优势。碧桂园投资布局的城市更偏普通二线和强三四线城市，而这些城市刚需及改善性需求更为充足，受疫情影响较小，预计疫情结束后能够快速恢复。同时，碧桂园除了强三四线城市充足的货值储备外，公司从2019年开始就重视布局目标一二线的城市，整体的土地储备较为均衡和优质，将为公司未来发展提供强有力的支撑。

结语

亿翰股份，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。

在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。