作者：时代财经 童洁

宝龙地产业绩发布会

2019年对于不少房企而言，是“水逆”的一年，钱袋趋紧、增速放缓的问题考验着大大小小的房企。不过，就算“水逆”的威力再大，市场中总是不乏能够逆势突围的“幸运儿”，宝龙地产便是其中的一员。

3月10日，宝龙地产对外公布了过去一年的成绩单，也是宝龙地产上市以来分量十足的第十份成绩单。年报显示，2019年，其营业收入录得260.42亿元，同比增长32.9%；净利润60.2亿元，同比增长65%；归母核心盈利为26.80亿元，同比增长45.3%。

收入、利润双双增长的成绩令高管们难掩喜悦之情，为了与投资者分享成果，宝龙地产决定大手笔派息。业绩发布会上，宝龙地产高管宣布，建议全年共宣派股息每股36分港币，并宣派上市十年特别股息4分港币，合共较去年同期上升33%。

基于去年的表现，宝龙地产总裁许华芳表示，今年会更努力地往前冲，承诺务必完成750亿的业绩。“本来定的目标是800亿，后来考虑到疫情影响，保守一点，降了50亿。未来几年确保复合增长率25%以上。”

高光一年：业绩增长近五成

2019年是宝龙地产登陆港股的第十个年头，在这特殊和重要的一年中，宝龙地产迎来了它的高光时刻。其成功跨过500亿的门槛，销售规模较上一年增长47.1%，达到603.5亿元。与此同时，在克而瑞TOP100房企榜单中，宝龙地产的排名上升7位，提升至第57位。

去年房地产企业销售规模增速普遍放缓的行情中，像宝龙地产一样实现业绩增长近五成的案例并不多。深究其背后的原因，与宝龙地产长久以来重仓长三角，以及坚持高周转的策略不无关系。

据悉，长久以来，宝龙地产的住宅项目均采取“369”的高周转开发模式，即“3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼”。克而瑞研报中指出，这样的策略能有效提高宝龙地产的开发效率，加快项目周转和去化，使得其操作大盘的能力进一步提高。

更关键的是，早在2013年，宝龙地产就正式提出“以上海为中心、深耕长三角”的发展战略。宝龙地产副总裁兼首席财务官廖明舜还曾指出，长三角是中国经济最具活力，也是城镇化水平最高的一个区域，随着长三角区域一体战略的推进，长三角各城市间的联动发展、开放融合变得愈加紧密，优质的土地储备也将成为宝龙今后业绩及发展的巨大助力。

过去几年时间里，宝龙地产将大部分的精力都放在了长三角区域，积极补充长三角土地储备。截至2019年底，宝龙地产的土地储备总计2973万平米的土地储备中，有73.2%集中于长三角，可售货值约2626亿。

长三角地区的布局为宝龙地产业绩的快速拉升起到了重要支撑作用，从其2019年的销售分布情况来看，长三角区域销售业绩在其总业绩中的占比达到84.9%。

值得一提的是，除了长三角之外，2019年，宝龙地产又增加了一个新的赛道--大湾区。去年11月，宝龙地产正式落子大湾区，以珠海作为大湾区的起跑点，连获两块优质商住用地，并与珠海市人民政府达成战略合作框架协议，开启“双引擎”的发展新篇章。

宝龙地产对于大湾区充满期许，春节以前，宝龙地产刚刚成立广东事业部，希望能在这个区域有更大的发展。

不过，许华芳坦言，宝龙地产对回报率要求较高，大湾区的帐比长三角更难算，所以目前来说，大湾区的布局要与长三角做对比还是早了一点。长远来看，他希望未来大湾区的土储占比可以达到30%左右。

“往前走需要一个过程，我们成立广东事业部以后，拓展力度是很大的。最近我们珠海、中山、佛山和广州这4个城市都有明确意向项目在进行洽谈。布局大湾区是今年的重点，也是突破的机会，难度是存在的，但我们会全力以赴。”

净负债率降20.4个百分点

行业集中度不断加剧的竞争场上，业绩的增长不容放松，但比业绩更重要的，是财务的安全和稳健。毕竟，只有资金安全了，房企才有资本上前线去“厮杀”。

过去几年，宝龙地产的负债因业务扩张而有所上升，这一度令外界感到担忧。但2019年，宝龙地产有意识地进行财务优化，如今再谈起宝龙地产的状态，许华芳用“舒服”、“潇洒”两个词语来概括。

年报披露，2019年，宝龙地产的净负债率约为81.2%，与上一年同期相比，大幅下降20.4个百分点，且低于TOP50房企99.89%的平均水平。

关于负债率的下降，宝龙地产副总裁兼首席财务官廖明舜称有四个原因，首先是去年年底商业物业剥离，上市成功；其次，宝龙地产的配股增加了资本金；第三，销售利润进一步增加；第四，去年的回款率比前年提高5%。

亿翰智库在研报中则分析指出，宝龙地产净负债率的下降的主因在于2019年货币资金的大幅增长。2019年，宝龙地产的货币资金达236.7亿元，同比增长50%，而货币资金的增长主要与年内“以旧换新”配股方式和宝龙商业的分拆上市有关。

2019年10月14日，宝龙地产以“先旧后新”方式配售1.466亿股新股，所得款项净额为7亿元；2019年12月30日，宝龙商业登陆港交所，公开发售获超额认购高达53.24倍，上市首日报10.05港元，较发行价9.5港元上涨5.89%。

通过股本交易及上市募资平台，宝龙地产的现金流有了极大改善。截至2019年底，公司账面现金及现金等价物和受限制现金合计为236.7亿元，较2018年增加50%。宝龙地产高管直言，“2019年应该算宝龙地产历年最富有的时候”。

现金流改善的同时，宝龙地产的负债结构亦得到改善。2019年，宝龙地产回调信托融资比例，由2018年同期的8.3%降至3.9%。从负债结构来看，截至2019年底，人民币552.63亿元债务，一年内到期的借款占比27.7%，一到两年偿债比较大，占比达32.8%，两到五年为28.7%，五年以上为10.8%。

克而瑞研究员认为，目前宝龙地产的短期债务属于可控范围，且在资金上仍有不少的操作空间。

2020年商业加速

相较于宝龙地产，去年刚完成上市的宝龙商业还是一名港股“新兵”。3月10日，这位新兵也向媒体介绍了它的第一份年报。

整体来看，宝龙商业在去年同样有着不俗的表现。2019年，宝龙商业完成上海宝杨宝龙广场、宁波鄞州宝龙广场、杭州临安宝龙广场等6个购物中心的开业任务，截至年底，持有及管理的商业广场达42家，另管理3家轻资产项目。

持有体量的增长反映到业绩上，去年，其录得收入约16.21亿元，同比增长约35%；利润约为1.79亿元，同比增长34%。其中，商业运营管理服务方面收入约13.35亿元，同比增加36.3%。住宅物业管理服务方面收入约2.85亿元，同比增加29.2%。

许华芳认为，宝龙商业的上市对整个商业集团来说，是一个重要的契机，对于整个商业集团的发展目标、团队的稳定性以及团队信心，都起到很大的支持作用。他认为，今明两年，将是宝龙商业的丰收之年。

按照其规划，未来5年，宝龙商业将以平均每年新开业超过10个商场的速度进行扩张，到2025年，许华芳希望宝龙商业的在管商场数量可以达到150个。而2020年会是宝龙城市广场密集开业一年，年内将实现11个商业广场的开业。

但是，眼下外界最受关注的还是疫情带来的影响。业绩会上，宝龙商业执行董事兼首席执行官张云峰毫不避讳的表示，2月份，宝龙商业停车场里的车流量锐减了80%左右。许华芳进一步透露，疫情的确让商业地产遭受了巨大的冲击，疫情期间销售额基本等于零。

尽管如此，许芳华仍旧保持着乐观的心态，他预计，再过两周，商场的消费力就会全面恢复。“最近宝龙地产旗下的商业广场，华南区域和华中区域的开业率基本在70%以上，华北地区60%以上，平均开业率在70%左右，消费力逐步恢复到40%左右。”