导语：400多家地产商在2019年“倒下”了，今年前两个月又有近60家破产；疫情冲击下，销售端和融资端的挑战继续加码，2020年可能出现业绩拐点。

2019年地产商们喊着“活下去”，实际上全年销售业绩继续大幅增加。2020年前2个月，房地产行业销售业绩在新冠肺炎疫情的影响下，出现大幅滑坡；恒大的“逆势增长”遭行业专家质疑。销售端不给力，众多房企为了维持现金流，不得不“举新还旧”。

巨额负债在身，房企们不得不“冲业绩”

房地产企业历来是高负债的代表，头部房企的最新一期研报显示：融创中国、建业地产的资产负债率均超过90%，碧桂园的资产负债率达89.33%，绿地控股、新城控股的资产负债率也超过了88%，华远地产、万科的资产负债率也在85%以上，另外华夏幸福的资产负债率为84.94%、阳光城的资产负债率为84.39%、恒大的资产负债率为83.55%、富力地产的资产负债率为82.55%。

克尔瑞结合上市房企最新一期财报，计算了各家房企的短期债务规模（包括短期借款、应付债券、应付票据、一年内到期的非流动负债）。其中，恒大的短期债务为3758.5亿元、万科的短期债务为777.3亿元、碧桂园的短期债务为1139.2亿元、融创的短期债务为1275.5亿元、阳光城的短期债务为338.9亿元、正荣地产的短期债务为249.0亿元。

面对巨额债务带来的资金流动性风险，房企们不得不加快销售，回流资金。近年来，房企销售金额逐年增长，但销售增速逐步放缓。具体来看，2016 年销售金额为11.76万亿元，随后销售金额逐年增长，2019 年销售金额达到 15.97万亿元。增速上，2016 至 2019 年同比增长分别为 34.77%，13.67%，12.17%和 6.5%。

最近两年，房地产行业虽然在业绩上还处于上升期，但房企们的寒冬早已悄然而至。仅在2019年，我国就有400多家房企受到融资以及偿债的压力，选择了破产倒闭；2020年前2个月，据界面数据不完全统计，已有59家房企选择破产，但比去年同期减少了22家，同比下降27.16%。

“新冠肺炎”不期而至，2020年地产行业或首现业绩下滑

2020年开年，“新冠肺炎”这个黑天鹅事件不期而至，导致以线下售楼处为主要销售场景的房企们很受伤。据亿翰统计，新冠肺炎发生后的1月份，前后共有 125 个省/城市/区发布了暂时关闭售楼处通知。并且受疫情还影响到了房企们的土地储备，多地暂停或延期土地出让，部分城市已经延期至3月。

主要销售渠道的关闭给房企们带来的业绩冲击是显而易见的。近日，地产数据服务商克尔瑞公布百强房企2月的销售业绩， 其中10强房企、50强房企、100强房企在2020年2月分别实现房屋销售额1923亿元、2926亿元、3289亿元，同比分别下降19%、35%、37%。

平安证券指出，受疫情影响，目前仍有近七成售楼处尚未开放，尽管房企多种手段拓展客源，但成效整体并不明显，节后 25 天 30 城商品房成交同比降 93%。

虽然每年一季度通常是房地产行业的销售淡季，销售金额最低。从历年房地产行业全年销售金额分布来看，第一季度销售金额占比往往低于 20%，在全年销售金额中占比最低。但亿翰智库预测，若今年突然爆发的新冠肺炎疫情持续至 4 月份，房地产调控政策宽松力度适中，则 2020 年房地产行业销售业绩出现同比下降，降幅或达7.4%。

恒大靠“线上售楼”实现逆势增长，榜单数据遭行业质疑

2020年前2个月在地产行业整体销售业绩滑坡的的大环境下，各家房企为降低疫情对成交及回款的冲击，搞起来了线上售楼，同时推出多种营销活动，锁定客源及加快销售步伐。

据克而瑞统计，截至 2 月 13 日，200 强房企中已有143 家重启或新推出了线上售楼处，其中 TOP50 均设有线上售楼处。但在龙头房企中，只有恒大、华发股份2家实现销售业绩逆势增长。

克尔瑞发布的排行榜显示，恒大前两个月实现全口径销售金额875.5亿元，位列行业第一位，是10强中唯一没有同比下跌的房企。 在其后，万科前两月全口径销售金额835亿元，碧桂园765.1亿元，保利地产448亿元。

不过，中原地产首席分析师张大伟对研究机构发布的榜单提出质疑，称这是中国房地产历史上最水的一次榜单。他对有关媒体表示，疫情下房地产行业还能有这么大的销售额，有欺骗的嫌疑。

兴业证券在其近期的研报中也指出，春节后三周，43个重点城市整体新房成交数据同比下降89%。这一下降幅度，要比研究机构发布的百强房企销售情况糟糕的多。

另外，亿翰智库最新发布的百强房企销售排行榜显示，恒大、碧桂园、万科三大龙头房企2月全口径销售分别为470亿、300亿、286亿。其中，恒大同比增长118.3%。亿翰智库认为，市场寒冬之下，房企纷纷求变启动线上购房，恒大能够大获成功的关键在于率先推行“网上购房”的营销举措。其他房企中，保利、绿地、中海2月份的全口径销售金额超过100亿元，融创中国90亿元。

销售不行，靠融资维持现金流

阳光城执行副总裁吴建斌近日在接受媒体采访时表示，基本判断是2月份房企销售额会很糟糕，3月份也不会变好，如果疫情在3月份结束不了，对房企二季度销售的影响也会比较大；下半年市场竞争会非常激烈，房企的销售压力及资金回笼压力会很大；所有企业都应该把管好现金流摆在第一要务，如果哪家房企现金流管的不好，可能会出现债务违约。

吴建斌还表示，当下房企经营现金流和投资现金流基本停滞，只剩下融资现金流，重兵也都应放在了融资环节上。

2月底，绿地控股向上交所申请公开发行180亿元的新增公司债，债券募资拟用于偿还到期的公司债券及其利息，到期债券主要为“15绿地01”、“15绿地02”、“16绿地01”、“16绿地02”，这4个公司债的发行金额为200亿元，存续本金金额为169.99亿元，应付利息金额为10.68亿元。

另外，龙湖地产旗下的重庆龙湖也计划发行180亿元债券，用于偿还到期或回售的公司债本息；港交所上市房企旭辉控股近日向渣打银行申请了为期6个月的2亿美元贷款；招商蛇口拟发行15亿元超短期融资券，用于偿还有息债务；华夏幸福拟发行50亿元公司债；美的置业近期发行了一笔四年期规模为14.4亿元的公司债，用于置换到期债券；正荣地产、华南城、当代置业、合生创展集团等多家房企宣布发行美元债，合计融资额11.25亿美元（约79亿元人民币）。

克而瑞研究中心发布的统计数据显示，2020年1月下旬房企仅发行了一笔短债，而2月截至25号就已经发行了8笔短债，仅一个月左右的时间发行总额占2019年全年的47%。这一定程度上反映房企短期资金压力加大。

延伸阅读地产行业利好：

目前对房地产行业有利的有，全国各地售楼处已开始有序复工，但复工进程状况不一。北京市2月底复工售楼处203 个，复工率76%；南京市2月底复工售楼处54个，复工率25%；南昌市2月底复工售楼处110个，超过50%；昆明市要求各家房企2月底前全部恢复售楼处销售、工地复工复产；沈阳市售楼处及房产中介经营场所2月18日开始有序放开；海口市将尽早恢复商品房销售工作；长沙市辖区101家售楼处基本已全部开放，仅极少数仍在关闭；太原市86.50%的售房项目维持“有限开放”；合肥市已正常开放售楼处超过30家。

作为市场无风险收益率的指标，2020 年年初至今，两者双双下调，1 年期收益率破”2”，10 年期收益率破”3”，表明市场的利率中枢在切实下移，流动性逐渐宽松。最近一些重点房企也开始密集发债，从发债情况来看，发债利率也比一年内发行同类债券利率要低，表明上市房企已经从流动性宽松中获益。

2 月 24 日，浙商银行证实，已在近日下发调整个人贷款通知，将非限购城市居民家庭购买首套个人住房的贷款的首付比例的最低限制从原来的 30%下调至 20%，这也是自 2020 年以来首家调整住房的首付比例的银行。

2 月 25日，中国工商银行绍兴分行针对新 房优质客户，将非“限购”城市居民家庭购买个人住房的二套房 贷款首付比例从6成下调至3成。

近期包括贵州、杭州、上海、西安、无锡、广州、佛山、合肥、驻马店、南宁、东莞等多地出台房地产支持政策。宽松路径主要在供给端和需求端，供给端包括延期缴纳土地出让金、降低土地保证金比例、放宽预售标准等措施，需求端则包括公积金贷款政策放松、购房契税补贴、人才购房补贴等。