财联社（北京，记者 李洁）讯，物管企业的上市热潮仍在继续。

日前，鸿坤集团旗下物管公司烨星集团（以下简称“鸿坤物业”）通过了港交所聆讯，即将在港股挂牌上市。

招股书显示，截至2019年8月31日，鸿坤物业总收入为1.75亿元，净利润为0.206亿元，管理的总收益建筑面积约490万平方米。其中由鸿坤集团提供开发的物业，占鸿坤物业管理所得收入的98.6%；来自鸿坤集团开发的物管面积，占其总物管面积的99.1%。

“鸿坤物业体量较小，上市可拓展其融资渠道，从而进一步扩大规模，但相对于其它龙头物业公司，其在收并购方面并无优势，预计短期内，鸿坤物业的业绩增长仍需依靠母公司提供的物业。”一位机构资深分析师告诉财联社记者。

超98%营收依赖母公司开发物业

该公司招股书显示，截至2019年8月31日，其在位于京津冀地区、海南省、湖北省及陕西省的八个城市提供物业管理服务，包括21项住宅物业及15项非住宅物业。

上述分析师认为，和其它房企分拆上市的物业公司相比，鸿坤物业优势并不明显。

根据灼识咨询报告，2018年，按所管理的总建筑面积计，鸿坤于北京物业管理市场排名第21位，市场占有率约为0.35%。

事实上，开发商旗下的物业公司对母公司的业务依赖，一直是上市物业公司的“通病”，但鸿坤物业对于母公司的依赖程度在物业公司中处于高位，近几年来其超过98%的物业管理收入，均依赖母公司开发的物业。

数据显示，2017年、2018年及截至2019年8月31日，由鸿坤集团提供开发的物业，分别占鸿坤物业管理所得收入的99.7%、98.1%及98.6%；来自鸿坤集团开发的物管面积，分别占其总物管面积的100%、99.1%、99.1%

“我们一大部分的收益来自我们为鸿坤集团所开发物业提供的物业管理服务。若鸿坤集团的业务营运出现任何不利发展或其未能完成其物业开发项目，我们向其取得新物业管理委聘的能力可能受到影响。”鸿坤物业在招股书中表示。

此外，预期在2020年及2021年，鸿坤集团将根据相关合约交付予鸿坤物业管理的总收益建筑面积将分别约为60万平方米及540万平方米，合计达到600万平方米。

“对于物业公司而言，集团地产销售带来的管理面积具备新项目收费高以及项目获取方便、成本低的优点。”国盛证券分析师夏天指出。

在接管集团物业的同时，鸿坤物业方面称，未来将透过策略性收购地方物业管理公司进行扩张，特别是京津冀地区以外的地区，于2021年前将市场覆盖范围扩大至最少五个额外城市，如上海、太原、佛山、郑州及无锡，同时成立11间新附属公司或分支机构及收购最少两间物业管理服务公司。

然而，第三方物业开发商物业管理服务的毛利率比鸿坤集团提供的物业毛利率低。其中2019年前8个月，第三方物业开发商所开发物业提供物业管理服务的毛利率为5.8%，而鸿坤集团所开发物业提供物业管理服务的毛利率约43.6%。

在招股书中，鸿坤物业表示，“倘我们成功获得更多独立第三方开发商的物业管理委聘，对我们的整体毛利率及盈利能力可能将有重大影响。”

物业上市潮持续，行业整合加剧

克而瑞统计数据显示，截至2019年年底，共有24家内地物管公司上市，其中去年便有12家物管企业以IPO或者借壳的方式登陆资本市场。

进入2020年物管企业上市潮仍未退却。目前已有金融街物业、兴业物联、烨星集团、正荣服务等物管公司向港交所递交上市申请表，其中兴业物联以及烨星集团已经通过港交所聆讯，即将挂牌上市。

而华润置地、世茂集团等房企也有物业分拆上市的计划。

对于华润置地计划今年分拆物业管理业务上市，知情人士向财联社记者透露，拆分计划属实，相关上市事宜已由华润物业科技服务公司自行安排。不过，据其获知的文件显示，华润物业科技服务公司并未明确今年上市，而是计划1-2年内进入资本市场。

世茂集团副总裁、物业公司董事长兼总裁叶明杰曾对记者表示，世茂集团正在推动物业板块的上市，预计于2021年完成世茂服务的上市，但最终会在哪里上市还没有确定，A股或H股都在考虑之列。

“对于物业行业来说，上市为公司带来的影响会比较大，既能够打开融资渠道，还能够获得较好的市值。”一位物业公司的高管向财联社记者表示。

克而瑞关于物管行业的一份研究报告显示，2019年12月31日物管板块总市值达到2320亿元，较年初增长了182.5%，物管上市公司全年股价平均增幅为66.6%。

中原地产首席分析师张大伟认为，轻资产的物业公司估值相对开发企业而言较高。从发展角度看，房企规模扩张将逐渐面临瓶颈，下面就是存量时间，目前不少房企都在试图在物业市场上有所作为。

此外，为抢占市场份额，物管公司争先在管理规模上发力，行业整合正在加剧。

上述研究报告显示，2019年上市物管公司全年并购对价约79.2亿元。除了“大鱼吃小鱼”外，也出现了多笔同等规模的并购，例如招商物业借壳中航善达、龙湖集团拟收购绿城服务股份等。

“作为容纳了十几万家企业的行业，物管行业的资本化进程可能才刚刚开始。不过，收购驱动的增长将对投后管理提出更高的要求，进而使物管公司的投资决策更加趋于理性。”克而瑞一位分析师说。