本报记者 王登海 北京报道

受突如其来的疫情影响，房地产行业面临着开复工推迟、销售量锐减局面，叠加偿债高峰期到来，房企资金持续承压。

销售端面临巨大压力的房地产企业，将目光转向了融资端，近期发债节奏明显加快。

据研究机构的数据，仅今年1月，房企海外发债的规模已经创下单月新高。此后境内市场同样多点开花，发债势头不减。业内分析认为，在疫情影响下，不少房企面临偿债压力，频繁发债是为了“借新还旧”。

《中国经营报》记者梳理发现，近期多家房地产企业大幅提高发债规模，单家企业已经发行或计划发行50亿元以上的债券数量不断增多。

不过，尽管市场总体扩容，行业格局依旧持续分化，更高资信评级的房企发债规模继续提升，发债规模占比已经接近三分之二，超过去年的45%。

频发债“借新还旧”

2020年开年以来，受疫情影响，房地产企业生产经营接近停滞，全国绝大部分售楼部关闭或暂停营业，导致传统的购房渠道多被阻断，企业现金流承压，一时间，房企短期流动性问题备受关注。

在销售遇阻之际，房企的融资动作变得愈加频繁。

克而瑞研究中心发布的研究报告显示，2020年1月，房企迎来了境外发债潮，包括中国恒大、融创中国、新城发展、龙湖、旭辉、龙光、华夏幸福、弘阳、大发在内的多家房企均在海外发行债券，境外债发行量为1075.3亿元，环比上升1066%，同比上升20%，境外发债量为历年单月最大。

2月，房企发债更为频繁，规模也在迅速增加。

比如，仅在2月28日一天，就有万科、中交地产、富力地产等多家企业集中发布融资计划或信息。

进入3月份以来，房企发债热情不减。3月3日，就有中海地产、首开股份、国贸地产、华远地产在内的多家企业披露其融资计划。

其中，中海地产融资规模最高，根据港交所披露的文件，中海地产合计发行10亿美元（约70亿元人民币）中期票据，首开股份拟发行的是20亿元超短期融资券，发行期限50天。国贸地产和华远地产分别发行的是中期票据和超短期融资券，发行规模分别为3亿元及5亿元。

此后，3月5日，泰禾集团对外发布公告称，为拓宽融资渠道、满足资金需求，拟面向专业投资者公开发行不超过人民币120亿元公司债券，相关议案尚需提交公司股东大会审议。

业内分析认为，在疫情影响下，不少房企面临偿债压力，频繁发债是为了“借新还旧”。

贝壳研究院报告也指出，在2020年1〜2月的159笔债券融资中，仅1家房企的资金用途为“补充运营资金”，其余158笔融资用途均涉及全部或部分用于存量债务偿还。

一家正在筹划发债的前20强房企内部人士告诉记者，目前资金状况基本只出不进，情况比较困难，希望能顺利发债。

据克而瑞监测的数据，95家典型房企2020年到期债务达5000亿元。3月将迎来第一个小高峰，待偿总额达330亿元。

光大证券发布研报也指出，截至2020年1月，不计入回购影响，2020年房企债券合计到期规模约8365亿元（2019年为6485亿元），其中境内到期6021亿元，海外到期2345亿元。

“很多房企打着防疫的名头，现在发债利率比较低，”汇生国际融资总裁黄立冲认为，年初以来，房企密集发债有多重因素，各地出台的政策中，对房地产企业的信贷支持力度也在增加，对房企来说，此时发债也是好时机。各地房企与地方政府关系向来密切，地方政府需要房企去支持土地财政，所以也会看到地王频繁出现。

头部企业发债比例大幅上升

尽管近期房企发债规模井喷，但不同企业之间的融资成本，差异依然较大。

从近期发债的企业主体来看，发行主体仍以在规模、评级等方面具有较好资质的头部品牌房企为主。

华泰证券的研究报告显示，高评级地产债明显更受资金追捧，发行占比跃升，“融资集中度”提升趋势再度强化。

其中，1〜2 月AAA地产债发行420 亿元，占境内地产债发行规模的64%，去年全年为45%；AA+地产债发行152 亿元，占比23%，去年为34%；AA 地产债发行85 亿元，占比12%，去年为21%。

而从融资成本来看，企业融资成本分化严重，部分企业融资成本低于6%，但也有企业融资成本超过13%。

贝壳研究员的数据显示，1〜2月，国内债券适用利率3%〜5%为主力区间，占比47%，海外债券利率8%以上的占比38%，远超国内债务同利率水平。海外债券融资利率最高的企业是明发集团，票面年利率15%，而最低的则是香港地产商新鸿基，利率只有2.88%。

此外，在融资趋紧的2019年，人民法院公告网的统计数据显示，全年共有525家房企破产，其中浙江、江苏、广东三省的情况最为严重，破产房企主要集中在东南沿海地区。截至2月27日，今年破产房企70家，其中浙江11家，广东7家，上海7家。

“自去年以来，房地产金融政策进一步收紧，中小房企首当其冲。其原因在于中小房企所掌握的资源相对较少，面临压力时自我调节能力较弱，相关信用及风险评级处于劣势，故金融政策收紧效应在这类企业中体现得既快又明显。”诸葛找房市场研究员姜国君认为。

姜国君说，在融资渠道不畅的情况下，中小房企为解燃眉之急往往更多地依赖民间高息借贷填补资金空缺。这类贷款成本高、风险大，若企业能迅速扭转经营局面、走出资金困境则无伤大雅，若相关方面改善乏力则易使企业深陷债务泥潭。

姜国君进一步分析，2019年楼市整体表现欠佳，市场分化加剧，中小房企的生存空间已然十分狭窄。而进入2020年，新冠肺炎疫情更是迫使楼市按下暂停键，一些中小房企也因此加速破产或提前破产。

“从破产房企的地域特征来看，东南沿海较为集中，说明较发达地区房地产产能有过剩的趋势，行业竞争更加残酷，优胜劣汰在所难免。实际上，近年来房地产开发路线西迁比较明显，经济增速较快的西部城市机会较多，目前尚安身于东南沿海的房企应加以关注。”姜国君说。

融资环境改善

事实上，自2019年以来，在“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”的背景下，房地产行业融资总体呈收紧态势。

从2019年5月开始，监管部门屡次释放房地产行业融资收紧的信号。5 月31 日，央行与证监会暂停部分房企的债券及ABS 融资通道；6 月，融资收紧范围逐渐扩大，交易商协会通过窗口指导，暂缓部分地产商银行间市场的发债融资计划，避免过度融资；7 月12 日，国家发改委发布通知，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，融资用途受限，房企海外发债融资环境紧缩。

不过，受疫情影响，近期以来，多地纾困房企稳地产政策中提出对符合条件房企加大信贷支持力度，住建部也表示，鼓励商业银行对信用评定优良的企业，在授信额度、质押融资、贷款利率等方面给予支持，再加上房企在债券市场动作频频，一度被解读为房地产融资监管标准会因疫情而放松。

某券商分析师告诉记者，从目前来看，房企在融资执行上有边际的改善，但是政策上没有明显松动，对于地产企业发债的调控和政府对于地产行业调控步调一致。

在政策方面，2月19日人民银行公布2019年第四季度货币政策执行报告，报告重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照‘因城施策’的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。此外， 2月21日，人民银行召开2020年金融市场工作电视电话会议，会议要求，2020年将保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。

相关分析认为，从央行的表态来看，意在建立房地产金融长效管理机制，坚持了房地产融资总额不放松，新发债券的募集资金使用，原则上还是“借新还旧”，总额不能突破。

一位行业人士告诉记者，继企业债由核准制改为注册制后，近期银行间债券政策方面也发生了一些实质性的调整。比如，房企且住宅收入超50%的，用途严格限制在归还债务融资工具。

不过黄立冲认为，现阶段，从实际操作来看，当前监管层对房企的融资监管的确有放松的态势。“在疫情期间，政府和企业都在考虑如何过了这个坎，活下去。”