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　　国家统计局发布1-10 月房地产开发投资和销售数据。

　　销售端：“银十”承压下行，待观察房企“以价换量”动作1~10 月，商品房销售面积同比+7.3%(1~9 月+11.3%)，10 月单月-21.7%(9 月-13.2%)；销售金额同比+11.8%(1~9 月+16.6%)，10月单月-22.6%(9 月-15.8%)。其中，住宅销售金额累计同比+12.7%(1~9 月+17.8%)。价格维度，2021 年1~10 月全国销售均价同比-0.51%(1~9 月为-0.79%)。往后看，2021 年11 月至今(截至11 月13 日)30 大中城市高频成交面积数据显示同比-18.6%，销售承压下行是大势所趋，但需观察房企“以价换量”力度。

　　开竣工：新开工降幅扩大，开发投资年内2 个月负增长1~10 月新开工同比-7.7%(1~9 月-4.5%)，10 月单月-33.1%(9 月-13.5%)。从拿地向开工传导的角度而言(拿地-销售普遍存在2~3Q的时滞)。考虑到，“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”等调控政策的实施，尤其在投资金额的管控上存在当年拿地金额/当年销售金额不得超过40%的指标约束，房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是“土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰动，未来新开工在拿地端滞后的情况下，也将相应出现波动，房企主动调整开工节奏的能力存在弱化的可能。1~10 月土地成交建面同比-11.0%，也反映出融资收紧已在土地端有所反应。1~10 月竣工面积同比+16.3%。

　　从合同约束及房企通过竣工交付确认业绩的主客观双因素来看，竣工数据有望成为2021 年确定性最强的增长指标。

　　1~10 月房地产开发投资完成额同比+7.2%(1~9 月+8.8%)，10月单月-5.4%(9 月-3.5%)，累计回落，单月表现不佳。1~10 月施工面积同比+7.1%(环比+1.6%)。考虑到，土拍新政的实施，已对土地市场热度形成降温影响，作为开发投资的主要组成部分，未来土地投资对开发投资的贡献存在弱化的可能。

　　融资端：单月同比连续4 次负增长，内生回款依旧作为主要支撑1~10 月到位资金同比+8.8%(1~9 月+11.1%)，10 月单月-9.5%(9 月-11.2%)。结构上，10 月单月国内贷款(同比-27.2%，前值-25.0%)、自筹资金(同比-2.8%、前值-10.1%)、回款(首付+按揭)(同比-8.8%，前值-8.8%)【其中个人按揭(同比+1.0%，前值-6.8%)、首付款(同比-12.9%，前值-9.8%)】。从占比来看，销售回款作为主要的资金来源渠道(10 月占比达53.8%，1~10 月为54.9%。从累计同比看，融资端1~10 月实现了+8.8%的增长，但单月同比连续四个月负增长，各细分渠道单月同比皆负。

　　投资建议

　　继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，Q4 基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：(1)稳健发展型：

　　保利发展、万科A、金地集团；(2)成长受益型：金科股份、新城控股；(3)物管优质标的：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、宝龙商业等。

　　风险提示

　　房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。

（文章来源：华安证券）