壹

问：老师您好 刚加入星球 现在有四套房 a 套 碧海片区富通城100平 消费贷抵押在银行 b 套 碧海片区幸福港湾尚品居133平 有贷款 c d两套在老家 打算置换到华侨城 看中了波托菲诺 打算赎楼后卖a套 市价700左右 再掏点钱 入手波托菲诺200平左右做养老房 请评价是否合理 有什么推荐的地方 有合适的筹也可以再推荐 难处是华侨城中学学位一般 但喜欢那边的环境 多谢！

答：你好，自住跟投资的选筹逻辑不一样，自住重点看自己的喜好。

新兴的富豪们往往喜欢霸道视野的海景大平层，而老一代富人则喜欢闹中取静的洋房别墅；而华侨城就符合了第二类需求，对于上一个世纪的富豪们来说，华侨城就是他们的首选；因此，作为一个老IP，又不符合新一代富人的胃口，在加上学区、交通、商业配套的缺位，导致华侨城尽显颓势，中长期看跑输大势；

事实上波托菲诺在往年的升值潜力上也越来越跑熟大盘。

波托菲诺的组团名很多，很容易把人搞晕菜，有天鹅堡系列，有纯水岸系列，有香山美墅系列，有香山里系列，还有新天鹅堡系列，每个系列有N期，譬如纯水岸系列就有16期。到了香山里、新天鹅堡，画风大变，原本的意大利风情小镇没了踪影，变成了现代风格。目前来看，流通性最好的就属香山里了。

但是要提醒下，波托菲诺有部分房源都是双证。“双证”是开发商为了应对“7090“政策涉及出来的畸形产品，在限购如此严的时代是要谨慎选择的。在什么时候选择双证:1、价格严重低于单证户型2、有长期自住需求3、有拆分价值的双拼至于遇到的问题，你可以从选择的价值去倒推。

如果是纯自住，支持买买买，既然是养老的终极职业，千金难买你喜欢。

贰

问：大神您好，我们手上已经有两套房，去年年底通过假LH的方式腾出名额，上车了后海的海境界一期，87平三房，价格近1000万，是否会有风险？

答：罗湖片区较小，同时由于发展较早，开发比较充分，房价和整体感官类似，所以罗湖整体分析，不再细分片区；罗湖从供应上看，楼龄较老，品质较差；虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。但从需求看来，由于罗湖产业较弱，小白领、金领因为太破太远看不上，甚至居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃，就只剩下罗湖本地的改善需求，但改善需求不如刚需旺盛，且留下罗湖生活的人往往经济实力有限，有钱人又都去了华侨城或香蜜湖，小老板们也都转移到了关外，因此罗湖需求不足，并不断衰退，中长期看跑输大势；

鹏公馆和碧岭华庭出手置换思路正确，碧岭华庭可以优先出手。福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。建议策略：

一、低总价刚需次新电梯房二、顶级名校学区最低总价学票房三、实现顶级名校+自住品质的稀缺楼盘

德宏天下有学区加持。只要不买双拼户型就行。

自住福田可以，投资更推荐南山和宝安。

叁

问：十三大大你好，请问西乡领航城五期领誉158平四房新房，均价5.5，总价870左右，投资加自住的话值得入手嘛？目前个人有领航城领丽花园89平三房自住，15年入手，市值580左右，贷款210，手中现金250左右，家庭税后年收入100起，家里两个老人和不到三岁的小孩一起住，准备要二胎，老婆罗湖上班，我在宝安上班，目前都比较稳定。老婆名下无房无贷，目前有机会做3成首付。是卖了目前自住这套置换157平大四房呢？还是保留89平这套，直接再买一套？或者自住这套卖掉，置换个福田或宝中的三房学区房？您对领航城小区未来升值空间看好吗？89平这套2820年11月就满5年，什么时间点出手比较好？

答：你好，领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近，另外地块是94年的，25年产权已经没有了。缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。

总体来说中规中矩，可买可自住，但后期也属于补涨盘。领航城各项指标都是个刚需盘，加上对面的桃源居，常年大量放盘，自身不足加竞品挤压，升值空间注定有限。

建议保留自住这套，等待下一波涨幅完再考虑出售，现在可以继续加仓宝中或者福田学位。

肆

问：老师你好，我现在在软件园上班，自己是深圳户口，小孩三岁，手上三百万现金，深圳首套房，打算买一套小三房，有升值潜力，自住，现在重点在看西丽片区，大学城和留仙洞附近，老师有推荐的吗？非常感谢！

答：你好，大学城的房价不高不是偶然，更不是洼地，西丽大学城片区在塘朗山与羊台山两山夹缝之中，交通先天短板，不适合发展高新产业，正是因为如此，才把大学城设在这里，还有野生动物园和部分工业区，交通劣势和周边产业决定了房价，不能只看区位。

以前比较推荐南国丽城，因为全款没有豪宅，大花园地铁口。现在税费政策改变了，性价比反而没有那么高了。西丽周边规划很多，但短期爆发不起来，前海国家战略，都有大把人质疑，更不用说留仙洞了。

西丽有一些80平的小三房，相对还是有一定的性价比，可以参考知识星球的内部推荐。

至于西丽这个地段，总体不错，有高铁站、留仙洞的规划，但是缺乏学位支撑，南山发展主方向是南边，西丽未来还是不如前海后海蛇口的。

伍

问：十三房星主你好：预算420万，打算买一个带南海中学学位60平左右小两房，孩子初中学位加投资，比较看好福海苑，您觉得合适吗？有其他更合适的盘吗？

另外，深圳原定5月征信执行，现在受疫情的影响，会不会延后或者取消呢？

答：你好，南海中学学位房：南海中学隶属于南山实验教育集团旗下，学校位于月亮湾大道荔海二道交口，前生为南山实验集团荔林中学，是2014年9月入驻新校区，学区范围内虽然有南山村和北头新村、南园村等农民房的生源，但从建校以来，每年的中考成绩比较稳定，目前属于前海最好的学校，在南山属于第一梯队的学校，在全市属于第二梯队的学校。

学区范围在前海和南山中心板块，主要的未来主要承接的购房群体来自前海和后海的人群。交通便捷，区域内目前有1、5、11号线通勤，预计今年12月9号线西延线开通，12号线2022年通车，随着时间的推移，前海的发展，学校的生源质量也会变的更好。

南海中学对应四所小学按积分、生源和排序：鼎太小学、荔林小学、南海小学、南山小学，其中鼎太小学只招收本小区的学生，所以在生源质量上相对优质。中熙君南山和城市山林中间的地块，在建一所新的小学深大附小。

南海中学的学区范围是以桂庙路以南，月亮湾大道以东，广深高速以北（隧道），南新路连接新园路和南山大道连接南东滨路以西区域，房龄主要集中在在1994年到2015年之间。

具体小区可以参考知识星球内的推荐。目前来看银行放款已推迟，新版征信可能会延迟，但是不会取消。

陆

问：十三老师您好，请教一个问题，未来中国的城市化完成，人口红利结束，房地产这个行业会不会被淘汰？

答：中国的快速发展离不开人口的红利，每年消耗世界40%的水泥和35%的钢材任何行业生存的土壤必须是人，没有人就不会产生消费，把8亿人口从农村带到城市形成巨大消费群体，这将是全球最大的市场，我们把自己的事情处理好就是世界第一了。

在城镇化的道路上，我们的效率是最快的，英国用了200年时间，美国用了100年时间。不是简单的把人拉到城镇就完成了城镇化，相对应的需要解决进城人的就业岗位、教育、住房、交通等多项问题，在城镇化的过程中房地产行业首当其冲。中国城镇人口1978年1.7亿人，城镇人口占总人口比重（城镇化率）为17. 9%，2016年，城镇常住人口7.9亿人，城镇化率57.35%，以往年的平均数据推算，每年城镇化率约为1%，预计到2035年城镇化率完成70%，达到发达国家水平(美国英国约85%),在推进城镇化中避不开房地产开发，房地产仍然将是黄金时代。

在城镇化完成之后未必房地产的增速要放缓房价要跌，可以参照伦敦和纽约。老房子换新房，非学区换学区，小房子换大房子，大房子换洋房，洋房换别墅，别墅换大平层，欲望无止境，需求永远不会停下来，产品迭代更生，今天的新概念豪宅未来会被淘汰，没有最完美的房子，永远存着改善，增长只会放缓，房地产不会被淘汰。

柒

问：大神，最近有一些低价房源被放出来，很多中介在转发，看价格也比较笋，为什么这种房子这么多渠道转发还是没有卖掉呢？会不会有什么其他的原因？

答：为什么会有笋盘？低于市场价格的房子称之为笋盘1.不认可房产投资，看空后市，认为当前的价格过高，房价会跌2.有更好的投资回报项目3.置换更优质的房产4.自身财务状况出问题为什么是笋盘没有卖掉？信息不对称，一条在卖的房源想让你知道他是个笋盘中间可能经过很多环节：1.二手房app2.带看3.消化：价格、地段、同类别产品对比、历史成交价格参考等认知阶段还有可能在第一阶段就没看到，网络挂盘需要业主提供房产证、身份证、委托书三证，业主信息不全，未能在app上展示，或者只在其中的一家展示。有的区域没有门店，例如链家在光明没有门店，中原也仅有一家。同一家门店内也存在竞争，部分房源只有几个知道，或者被一个人控盘，控盘人对外宣传面又窄。同样的一套笋盘每个人的反应速度也有快慢所以当遇到笋盘不要问为什么是笋盘还没有卖掉。

捌

问：十三老师您好！首付只有60万，是在一线城市硬上车，还是回二线城市深耕呢？

答：一线城市的低总价上车盘，值不值得买？

1，一线城市，以深圳为例，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足

2，深圳：200万以内的房子，特点如下：一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，无学区，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。

3，买这种房子很不值得，浪费了首套资格，再买房就是二套了，而且接盘客很少，接盘客也要考虑两个问题：首套名额被浪费；居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。

4，同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强

5，200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘客购买力薄弱，很难有涨幅

6，对于上海，250万总价以内，需要警惕，上海的主力客户更加纯粹，更偏向刚改

玖

问：老师您好! 光明一套房自主(房子我的名字，小孩上一年级)，月供1万，年收入50万，年前卖掉了宝安翻身的一套老房子到手300万，现在准备去福田入手第二套，选择就比较多了，请问下面哪几种方案最合适?1. 全款340万买海滨广场(新建学校 可能小孩会转过去上学)，贷款7成出来，再用老婆名义再买一套300左右罗湖的风格名苑。2. 全款450万买皇御苑，贷款7成再买罗湖200左右房子3.只买一套600万内 买福田上下沙 金地名轩 (旁边旧改，可能会有名校) 孩子会过去上学，再说这个地方靠近红树林 住家环境也好 如果两年后，觉得上面方案买的房子学位都不好 就卖掉光明的 再换一套初中学位房

答：1.海滨广场是94年的，20多年的房龄，学位很是一般，远离为妙。罗湖一项跑熟大盘，买风格名苑是为了自住吗？

2.皇御苑之前分析过：

皇御苑所在的皇岗口岸是24小时直通香港的口岸，大巴车经过，原本还有货柜车站场，人流相对复杂。但随着地铁7号线开通、福田-皇岗双口岸交通修整、货柜车搬去莲塘、以及最重要的“河套深港联合创意园区”的开建，使得皇岗口岸这个深港陆上连接的重要关口重新引起市场的关注。

再说社区皇御苑是福田第一大商品房社区，成交量常年top3，并且租售比优越，这个跟它的社区环境、产品存量和高性价比有关，在福田中心区以及车公庙能够通达的大型花园社区中，皇御苑是最合舒适的次新电梯品质花园，价格已经低于龙华的大部分花园住宅。

最后说产品皇御苑除了三期价格相对偏高，它的一期二期和四期都主打紧凑户型，60-70的两房租7000，83-104的三房租9000，可以说不仅单价低、总价也很低，租金相比福田中心和香港也是要低。

以上板块会筑底上涨，社区长期保值高流动性，产品高性价比，是个优质的投资标的。

3.金地名轩是个冷盘其实金地是个我特别喜欢的房企，有一种慵懒不着急的气质，上班基本是965，所以这些年扩张也很慢，公司大本营金地工业区的旧改都迟迟未动。沙尾这一代是小工厂和城中村杂处，金地工业区相比已经是容易旧改的板块，并且确实有预留教育用地，规划建一座九年一贯制的学校，从这个纬度上讲，绿景红树湾一号的海景豪宅真的是性价比太高了。

那么金地名轩这个盘能不能买呢？

独栋次新楼、无花园、周围的城市界面依然是多层的工厂。因为通常旧改的周期是以5-10年计算的，刚上车的急富青年不适合买这种，手里有两三套了，买一套这个做点风险投资是可以的。当然从总价控制的角度，金地名轩受到绿景蓝湾半岛的压制，一房和的小两房总价都略高了一点，确实年前单价在6w的时候是一个很好的买入时机，三年没涨一朝封盘，这就是很多旧改传闻片区的常态，买家总是比卖家要后知后觉。光明未来潜力看好，可以暂时保留。

剩下的300万建议入手福田第一或者第二梯队学区。罗湖不建议继续加仓。

拾

问：您好，目前在新安有一套一居室没有贷款，唯一住房，市价320Ｗ左右。目前打算卖掉，换500Ｗ左右的两居室。目前看了高发城驰，桃源村3期，皇庭世纪，广兴源几个楼盘。在南山科技园上班，未来考虑自住加投资，月收入2.5Ｗ左右。请问可否帮忙分析下，或者推荐其他楼盘？谢谢。

答：你好，这几个盘自住优先桃源村3期，投资优先广兴源。皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢。深圳一路向西，这几个盘自住首选桃源村，投资首选广兴源。碧海可以的，不偏，潜力不差。但不如宝中。

拾壹

问：十三老师好！对2020年楼市，您是怎么判断的？会涨还是会跌？

答：国内的楼市是政策市，几乎所有的楼市行情都是由政策推动的，疫情后房地产的调控政策，直接会决定了楼市的好坏。

从目前的趋势来看，今年楼市的调控会偏松一些，首先是货币和财政政策这样大政策宽松，其次各地关于新房二手房调控的力度会放松，最后可能还有对房地产企业的定向补贴和税收减免，楼市稳定在今年尤为重要。

因为对于高层来说，经济发展才是硬道理，之所以要提前开放股市，让各大企业放到10号左右复工，即使会承担着一部分风险，但这么做的原因就在于，必须得开始搞经济建设了，而楼市作为经济发展中的压舱石，今年的重要性会进一步提升。

拾贰

问：老师您好！深圳房价10年翻一倍，保守来算，深圳湾现在是15万，2030年时30万？2040年60万，？2050万120万，您怎样看这个问题？

答：没有房价10年翻一倍的说法。只有通胀每年12%的原理。深圳湾很多年，并不是一开始买就能赚钱。最早起购买的客户，拉长到今天看，收益也是平均。

深圳湾的C位，在于2016年翻倍，2018年的高端楼盘陆续进场，2019年底被新一轮行情继续推动。楼市是一个水池，水往低处流，规律衍生的结果是：溢价标的涨幅趋势减缓，低估标的涨幅趋势补全。

如果深圳的公允价值是5万。4万标的涨到8万更简单，8万标的涨到16万更难。除了深圳湾，不是每个8万地段都涨到16万。

楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱，请关注“深圳十三房”