基础设施REITs试点标志着境内基础设施公募REITs正式起步。这是基础设施投融资机制的一项重大创新，也是构建多层次资本市场体系的一次全新探索。然而，我们也要清楚地意识到，公募REITs同时带来的巨大挑战。一方面，亟须在试点中摸索出适合我国国情的REITs相关制度，另一方面，也对金融机构投研管理能力提出了更高要求。

　　随着公募基础设施REITs试点通知的发布，2020年成为中国公募REITs元年。中国多年来沉淀下来的基础设施资产，给REITs带来数万亿市场的想象空间。

　　公募REITs起航，各方抱有极高热情，且积极参与。但多方专业人士提出了“不可冒进”的提醒。9月27日，国家发改委投资司副司长韩志峰在中国REITs论坛2020年会上直言，中国现阶段基础设施REITs还不具备大规模推进的基础和条件。中国不可能照搬照抄国外的制度设计、交易规则，而是要根据中国的经济情况、经济制度、发展阶段来设计REITs相关制度。

　　《中国经营报》记者从上交所了解到，上交所初期依托各地的试点项目逐步转为“产业集群发力”与“政府协同推进”，在重点建设领域、重点产业集群推进上，地方发改委、国资委、税务部门、各主管部门等也积极加入到REITs项目沟通协调中。

　　中国REITs定义口径更宽

　　“今后再谈到REITs的时候，不要首先想到的是房地产，而应该反应出来的是不动产，不动产天然的就包含了基础设施。”韩志峰表示。

　　1960年，REITs最早出现在美国，现在美国REITs基础设施的占比非常高，很多人以美国REITs对基础设施的定义称为狭义的基础设施，包括铁塔、通信、能源等等。

　　从目前披露的试点项目中，记者发现，中国对于REITs定义的口径较美国口径涵盖范围更为宽泛，还包含大数据中心、仓储物流项目、产业园区项目等。

　　“如果用中国基础设施的定义反过来去看美国REITs市场的资产类型构成，会发现在美国REITs市场上，基础设施的占比至少达到了43.6%，这一比例与此次试点的口径基本一致。”韩志峰如是解释。

　　如果把口径放大到医疗健康、林业等领域，美国REITs市场占比超过50%、达到了55%左右。“这一比例的基础设施占比已经超过了传统的房地产行业。”韩志峰补充道。

　　如果按照投资建设项目资金规模，我国基础设施资产量大约有100多万亿元，但这没有考虑到其升值部分。经过这么多年发展，其市场价值肯定已经升值，规模更大。

　　市场预计，假设100多万亿元的市场拿出1%做REITs，REITs市场即可达一万多亿元，专业人士表示，想象空间远不止于此。

　　中国REITs论坛2020年会主席、国务院参事徐宪平教授表示，根据北大光华管理学院的研究数据，我国基础设施存量资产的投资额超过130万元，如果上交所发行基础设施REITs产品基于成熟市场的现状，将4%的资产REITs化，市场规模将占到目前上交所股票市场的10%左右，约为美国REITs市场规模的50%以上，相当于日本REITs市场规模的6倍左右。如果逐步扩展为全部持有型不动产领域，上交所将成为全球最大的REITs市场。

　　目前不具备大规模推进基础

　　REITs在中国研讨多年，但受制于各种复杂原因迟迟未能落地。

　　2020年4月30日，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称《通知》)，标志着公募REITs开闸。

　　《通知》发出后，各方积极性非常高，但对于现阶段是否能够大规模推进，有关方面持谨慎态度。

　　全国政协常委、国家发改委原副主任张勇认为，基础设施REITs，在我国还是新生事物，面临着许多新问题、新困难，我们要学习借鉴国外先进经验，结合我国经济社会发展需要和基础设施的投融资领域的实际情况，以试点方式稳步起步，在试点过程中不断解决问题，力争探索出一条适应中国国情的基础设施REITs发展道路。

　　韩志峰的态度更为直接：“中国现阶段基础设施REITs还不具备大规模推进的基础和条件。”

　　在基础设施REITs推进过程当中，需要通过试点和协调解决的问题非常多。韩志峰分析，首先需要凝聚合力，REITs涉及的各方主体涵盖监管部门，包括证监系统、发改委系统、财税、国资、行业部门等；各方参与的主体，包括原始权益人、投资人、公募基金、专项计划管理人；还包括中介机构等。此外，基础设施商业性和公益性如何协调也必须高度重视，诸如此类问题纷繁复杂，需要做大量的沟通协调工作。

　　“我国现行的证券市场的法律法规体系中没有关于REITs的具体规定，也没有可以直接引用的相关法律条文，现阶段只能探索着往前走。”韩志峰坦言，不能期望基础设施REITs一推出就能够马上大规模推进，这显然是不现实的。

　　同时，一些具体问题可能也会影响中国REITs市场未来的发展，比如管理费报价问题。

　　据了解，部分机构、基金公司拿项目都想争取第一批，最极端的做法就是进行恶性低价竞争，管理费报价越来越低，甚至有些机构表示可以免费做。

　　事实上，政策的初衷是希望REITs管理人在项目推进中，利用专业知识发挥主动管理的作用，把资本市场和产业相结合，提升基础设施管理的质量和水平，从而获得其相应的报酬。“但是，如果费率过低，就会给外界造成一个印象，管理人根本实现不了主动管理。”韩志峰表示，其后果有可能会把整个市场的定位、方向偏掉了，这对REITs产业的发展非常不利。

　　此外，基础设施商业性与公益性如何协调也是一个非常现实的问题。

　　韩志峰表示，作为公共产品或半公共产品，基础设施具有比较强的公益属性，在很多时候，在公益性和商业性之间会产生一定矛盾。

　　更为关键的是，做好基础设施REITs试点需要参与各方的紧密合作。

　　REITs涉及的参与主体非常庞杂，涵盖几大类：其一为监管部门，包括证监系统、发改委系统、财税、国资、各行业部门等；其二为参与的主体，包括原始权益人、投资人、公募基金、专项计划管理人等；其三为中介机构。

　　“任何一个方面的关系处理不好，位置不摆好，这个事情有可能就推进不下去。”专家表示，各主体职责不同、角度不同、做事的方式方法不同，因此REITs制度设计需要各方形成共识，形成一个稳定的框架架构后落地REITs产品，这需要非常大量的沟通协调工作，因此需要凝聚各方合力。

　　试点工作稳步推进

　　据证监会债券部主任陈飞介绍，目前，公募基础设施REITs试点正在紧锣密鼓、有序推进当中。证监会、沪深交易所和相关证监局正在与国家发改委及相关部门做好试点项目的推荐和筛选，部分省、市发改委已陆续启动项目申报工作，项目近期将上报国家发改委。与此同时，配套的规则和持续监管制度也正在加紧完善。

　　记者了解到，北京、上海以及部分企业基础设施REITs试点项目申报相继启动。

　　8月21日，北京市发改委发布《关于开展北京市基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》，自通知发布之日起即可申报。

　　8月31日，上海市发改委发布《上海市发展和改革委员会关于开展本市基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》，上海市基础设施REITs试点项目申报启动。

　　另据了解，目前上交所储备项目覆盖众多省市区域，涵盖传统领域、新基建在内的主要基础设施类型，主要涉及公共事业基础设施、交通能源、产业园区、仓储物流和数据中心五大类，特高压、智慧能源、智慧城市、信息网络等新基建也在持续推进。与此同时，社保基金、保险资金、养老金与境外投资者对于投资REITs的积极性也在逐步提升。

　　上交所总经理蔡建春也表示，上交所将立足市场规律，深化制度建设，会同各方加快推进基础设施领域公募REITs试点平稳落地，组织力量，结合案例和市场实践，不断完善市场交易机制，配合推进REITs相关税收、国资转让、投资政策等相关问题。

（文章来源：中国经营报）