美的置业：规模稳增28.1%，科技赋能差异化竞争力
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引 言
2019年，房地产行业进入横盘期，调控政策频出，房企在销售端和融资端双双承压。美的置业在这样的背景下，凭借前瞻性投资布局策略和特有的产品力，以及精细化管理模式，保持着稳健增长的趋势。
目录：
一、核心城市群布局进入收获期，业绩年化复合增长率74%
二、前瞻布局，持续优化土储结构
1、精准布局，聚焦深耕
2、布局升级，城市等级稳步提升
三、提升产品力，精细化管理为品质保驾护航
一、核心城市群布局进入收获期，
业绩年化复合增长率74%
2019年融资环境异常严峻，促销售，抓回款成为房企工作的重中之重，美的置业实施一盘一策策略，抢收市场，逆势中保证规模的扩张。2019年全年实现合同销售金额1012.3亿元，同比增长28.1%，而相应的已售建筑面积1002.3万平方米，同比增长26.8%。根据亿翰智库《2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单，美的置业逆势上行，排名比2018年前进3个名次。美的置业不仅能够在2019年这样的环境下，保持稳步增长，过去几年的业绩增速，同样在同梯队中保持优势，2015年-2019年的年化复合增长率达到74%，在行业中的排名前进49个名次。二、前瞻布局，持续优化土储结构
1、精准布局，聚焦深耕
在当前的市场环境下，聚焦深耕成为房企应对行业变局的首选战略，在深耕的过程中，对企业逐渐产生两大核心利好。
“第一，通过城市和区域的深耕，能够提升企业在当地的品牌影响力，增强市场竞争力。在品牌效应的带动下，可以提高项目的去化率，为销售和业绩保驾护航，从而形成规模效应。第二，企业坚持城市和区域深耕，缩短了管理半径，有利于提高管理效能，降低运营成本，更有利于达到精细化管理的水平。
”
在今天我们倡导聚焦深耕的时候，回顾从2004年成立至今走过的15载，聚焦深耕早已成为美的置业布局战略中不可或缺的元素之一。就单个城市产能来看，目前佛山、邯郸和徐州等城市成为业绩贡献的中坚力量。而美的置业分别深耕佛山、邯郸、徐州、株洲等城市近10余年，其中，2004年在佛山顺德成立至今，在佛山已经深耕15年。2010年拍下徐海路南侧地块，首次进入徐州，同时也是正式进入江苏省，布局长三角区域的关键年，至今已深耕10年。2011年进入邯郸市场，力拓华北，在9年的深耕过程中，开拓31个项目，凭借良好的口碑不断巩固在邯郸市场的地位。
除了坚持聚焦深耕，精准布局，优选具有人口、交通优势和产业基础的城市也是美的置业前瞻性布局战略的具体表现。如徐州，地处长三角北翼，是国家“一带一路”重要节点城市，国家新能源基地，且截至到2018年末，徐州拥有906万人口，GDP6755.23亿元，产业基础和经济发展势头良好。此外，佛山、常州、邯郸、无锡、重庆等城市在区域发展中的地位不言而喻。
随着深耕战略的持续贯彻，规模效应逐渐显现。美的置业2019年诞生首个200亿元大区，花落沪苏区域，同时销售规模破百亿的区域已有3个，分别为华北区域，华中区域以及珠三角区域。
2、布局升级，城市等级稳步提升
2018年美的置业成功登陆资本市场，进入跨越阶段，同时着手优化战略规划，进行布局升级，重点布局国家级城市圈和大都市圈，加大一二线、区域中心城市投资力度。这一战略升级符合当前都市圈发展规划，2019年2月21日国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》提出两个阶段性目标：
一是，到2022年，都市圈同城化取得明显进展；二是，到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。
同时，我国都市圈的发展仍具有较大的空间，美的置业布局国家级城市圈将陆续承接其释放的红利，提升公司整体的发展潜力。特别是2019年，在行业景气指数下滑的背景下，市场不确定性增加，对于不同能级城市采取不同的策略：
“一线城市精选土地，坚定进入。新进上海、天津、杭州、武汉等高能级城市。
二线城市聚焦核心，坚定深耕。加大在佛山、苏州、重庆等区域中心城市的布局力度，优化土储结构。
三线城市立足优势，高效经营。在邯郸、徐州、株洲等原有的深耕城市，继续下沉，优选核心区域优质地块，同时注重降低管理成本。
”
2019年上半年，新增土储货值按照城市能级分为，一二线城市占比高达74%。明确而又清晰的战略规划都将成为美的置业应对时代变局制胜法宝。
判断一个企业的发展质量和潜力，首先要看土地储备情况。从初创及沉淀阶段的集中布局珠三角，到2010年走出区域，拓展全国版图，美的置业不断的优化土储结构，截止2019年上半年，美的置业战略性的均衡布局珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、华北地区及西南经济区五大核心经济区，土地储备总建筑面积5251万平方米，覆盖全国15个省、2个直辖市的54个城市，且单方拿地成本2677元/平方米，低成本获取优质土储的能力凸显。丰富且优质的土地储备将为美的置业发展提供巨大的潜力。三、提升产品力，
精细化管理为品质保驾护航
未来的竞争是关于产品、管理能力等综合实力的竞争，而美的置业在产品力与精细化管理等方面具有先发优势。在智慧生活领域，美的置业也许不是最强的概念制造者，但是一定是研发和生产方面最务实的落地者。
在产品力的打造方面，从产品同质化严重的痛点出发，不断加大科技投入，2014年启动智慧家居战略，2015年提出5M智慧健康社区理念，将居住的物理空间升级成美好、智慧生活方式，提高用户的居住体验。2016-2018年全国40个城市落地智库家居，并成立设计院和美家智慧科技。2019年正式成立智慧生活研究院，作为地产行业的首个智慧生活研究院，将打造国内领先、自主开放的智慧健康地产解决方案，赋能地产行业智能化升级。而且未来3年目标打造200个智慧健康社区。优质且独特的产品，不仅能够获得用户的认可，从而稳步推进销售业绩的增长，还能够提高产品的溢价能力，提升利润空间，2019上半年销售均价10428.6元/平方米，利润空间充足。
在精细化管理方面，美的置业沿袭美的制造业基因，将“美的”制造业精细化管理，用于房地产开发，从选址、项目规划、融资、采购、施工、销售至交付，已形成规范化开发流程，不仅提高了开发的效率，加快周转速度，还在一定程度上降低了管理成本。此外，美的置业持续优化内部管理体系，搭建了扁平、高效的管理体系。通过打造“三个交圈”、“双向穿透”的大运营体系，拉通开发全流程的业务职能管理，科学高效决策，保障施工效率更高。精细化的管理将提高美的置业的运营效能，最终将转化为持续提升的盈利能力。
逆境是检验企业经营能力最好的试金石，美的置业能够在行业步入横盘期的环境下，实现高品质增长，我们首先将其归因于前瞻性布局策略，所谓前瞻是具备一种预判的能力，美的置业在佛山、常州等这样具有产业和人口基础的城市深耕10余年，这些城市目前均发展成为珠三角、长三角等区域的核心城市，未来发展潜力巨大。其次，还要归因于美的置业与时俱进的思变精神，2018年美的置业提出升级城市布局的等级，新进上海、杭州、武汉等高能级城市，目前形成的五大区域均符合未来城市群发展规划，将持续释放红利，美的置业也将迎来可期的收获。
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2020年2月5日（更新版）