亿翰人返乡见闻继续起航

阿拉蕾：

江苏海门市

2019年楼市回顾

2019年2月下旬以来，海门楼市陆续受到上海第三机场、北沿江高铁等规划利好的影响，外地投资者闻讯而来，本地刚需刚改客户恐慌性入市，双重因素导致海门2019年上半年土拍市场和销售市场呈现短期冲高现象。

从土地市场来看，诸多品牌房企首进海门，本土房企又疯狂拍地抢占核心资源，导致宅地成本快速增加。中南2019年3月20日以6.72亿元总价竞得CR19002地块，成交楼面价11272元/㎡；2019年5月23日以4.47亿元竞得CR19005地块，成交楼面价11786元/㎡，多次刷新海门地王项目单价，助推海门房价突破2万。

2020年楼市预判

而从全年来看，疫情得到控制后，仍会有部分刚需和改善需求入市，支撑一定的成交量。

首先，海门2018年常住人口的城镇化率为62.3%，随着城镇化率的继续提升，教育、医疗资源仍主要聚集在市区，市区的人口吸附力很强。其次随着上海第三机场、北沿江高铁等规划持续落实，投资需求也将支撑部分市场。中长期来看，市场量价增长水平可否持续主要取决于人口的多少和收入水平。一方面，海门由于地理位置优越，距离上海、苏州、南京等热点城市较近，部分外出求学的年轻人选择留在周边一二线成家立业，导致近年来户籍人口呈现微降态势。另一方面，海门区域经济实力强，处于南通各区的前列。2019年全国综合实力百强县中海门位于第20位，名列江苏第8位，苏中苏北第一位。同时民营经济发达，已经形成了以建筑、家纺、装备制造三大千亿级产业为主导的民营经济发展大格局，拥有诸如南通三建、中南集团、龙信集团等知名企业，吸引较多外来务工人员。可以看到，户籍人口和常住人口的差距在越来越小，户籍人口基本处于不断减少的状态，常住人口增幅较慢，综上来看，未来人口大幅增长的动力不足，主要还是依靠产业留下一定的人，而房价能否持续上涨主要还是依靠留下来人的收入水平。

海门2016年GDP为1005.06亿元，增幅为8％，是苏中苏北第一个GDP达千亿的县级市，南通同类型乃至江苏同类型城市中占据一定经济优势。作为著名实业家张謇先生的故乡，海门民营经济发达，截至2018年年底，全市民营企业累计登记户数超1.5万家，占全市企业总数的99%以上，注册资本近950亿元，民企产值占比达91.7%，税收占比达72.8%，对全市居民可支配收入的贡献达63.3%。

在此影响下，大大小小的老板支撑了海门部分改善性购房需求的释放。然而大多数普通打工者的月平均工资在4500左右，对于房价上万甚至将来可能突破两万而言，人均工资水平还是较低，较难支撑刚性购房需求释放。综上，长期来看，高房价支撑力度有限，人口总量一定的情况下，海门的房价将回归正常水平。待续_

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