17日，中国人民银行开展7000亿元中期借贷便利(MLF)操作和1000亿元公开市场7天逆回购操作。MLF和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点(BP)，分别为2.85%和2.10%。

　　业内人士分析，一方面，降息信号显示今年将保持银行、金融系统流动性充裕，其对房地产市场信贷将产生积极影响；另一方面，降息信号也将在一定程度上影响购房者对2022年楼市预期判断。

　　上一次，央行调降上述两个政策利率是在新冠肺炎疫情初期的2020年3月，这也是时隔21个月央行再次降息。

　　“2022年一季度经济数据预期不太理想，疫情再度反弹带来的管控对于消费和服务业复苏有较大打击，政策需要提前有所反应。”恒生银行(中国)有限公司首席经济学家王丹表示，央行下调MLF后，银行流动性会更加充裕，通过利率传导机制会拉低LPR。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，根据历史经验，MLF等利率下调会带动LPR利率下调。“此次央行在新一年明确此类操作，为今年一季度降息定了基调，客观上也使得银行流动性更加充裕。”

　　诸葛找房数据研究中心也提醒，本次央行降息支持实体经济力度明显加大，进一步引导金融机构降低实体经济融资成本，但并不会改变稳健的货币政策取向。不难发现，本次MLF利率调低的重要意义不仅在于释放了“稳经济”的积极信号，还释放了“稳预期”的重要信号，扭转了市场对于货币政策的偏谨慎预期。

　　在此轮降息前，全国房地产市场进入下行通道并持续一段时间。国家统计局最新数据显示，2021年12月，全国70个大中城市中，大多数城市房价仍环比下跌。新建商品住宅方面，一线城市的销售价格由环比持平转为下降0.1%，二三线城市的销售价格均环比下降0.3%，降幅分别环比收窄0.1个百分点和环比持平。

　　二手住宅方面，一线城市的销售价格由环比下降0.2%转为环比上涨0.1%；二线城市的销售价格环比下降0.3%，降幅环比持平；三线城市的销售价格环比下降0.5%，降幅环比扩大0.1个百分点。

　　除宏观调控政策影响外，贝壳研究院等机构认为，2021年开始的这轮房地产市场下行主要是信贷节奏错配导致的失衡。2021年的信贷额度出现了前高后低的较大波动，导致下半年信贷额度短缺，进而影响到楼市表现。

　　信贷政策和楼市表现息息相关。仲量联行数据显示，随着年底信贷环境边际改善，2021年四季度上海一手商品住宅整体成交量小幅回升至254万平方米，环比增长5.1% 。

　　17日，国家统计局公布的数据还显示， 2021年全年固定资产投资同比增速为4.9%，低于1月至11月0.3个百分点；两年平均增速为3.9%，与1月至11月持平。2021年全年房地产投资的两年平均增速为5.7%，低于1月至11月0.7个百分点。

　　2021年全年，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品房均价为每平方米10139元，涨幅为2.8%。

　　“总体上看，当前房地产开发投资数据略低迷，这也使得2022年激活开发投资热情等会成为主流政策。”严跃进说。

　　政策层面，房地产市场以稳为主。2021年12月初召开的中央经济工作会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　仲量联行分析称，以上海为例的一线楼市来看，预计上海2022年整体楼市政策仍将保持紧缩态势，但信贷环境有望继续边际放松。在刚需购房及改善型购房需求的支撑下，预计上海2022年整体楼市销售将保持稳定。

　　从总体来看，58安居客房产研究院分院院长张波分析说，一线城市楼市已经明显出现探底回升迹象；二线城市市场分化，部分城市开始接近市场底部；三线城市降温还将持续。“预计2022年一季度，二线城市楼市市场分化还将持续。三线城市市场降温的态势更为明显，湛江、南充、北海等城市降温相对明显，预计这类城市在2022年一季度依然很难迎来市场反转。”

（文章来源：新华财经）