市场表现：

　　上证指数本周-0.1%，收报于3447.65 点；创业板指本周-3.8%，收报2748.64 点；沪深300 本周-1.7%，收报于4496.43 点。房地产板块+1.2%，在31 个行业内位列第7 位。

　　新房成交：成交面积同比-26.9%，环比+16.9%

　　本周(2.25-3.3)，我们重点跟踪的32 城一手房成交面积合计约264 万方，同比-26.9%，环比+16.9%。其中，一线(4 城)一手房合计成交面积71 万方，同比-25.8%、环比-12.8%；二线(14 城)一手房合计成交面积145 万方，同比-17.6%、环比+45.6%；三线(14 城)一手房合计成交面积48 万方，同比-46.2%、环比+7.2%。

　　二手房成交：成交面积同比-47.7%，环比+8.4%本周(2.25-3.3)我们重点跟踪的17 城二手房成交面积合计约85 万方，同比-47.7%，环比+8.4%。其中，一线(2 城)二手房合计成交面积33 万方，同比-33.9%、环比+6.5%；二线(8 城)二手房合计成交面积36 万方，同比-53.7%、环比+10.8%；三线(7 城)二手房合计成交面积17 万方，同比-53.6%、环比+7.0%。

　　新房库存：库存面积环比-1.88%，去化周期10.7 月截至2022.3.3，本周，我们重点跟踪的16 城新房库存面积合计约8803万方，环比-1.88%，整体去化周期(按面积)约10.7 月。其中，一线(4 城)新房库存合计2828 万方，环比-4.91%，去化周期8.1 月；二线(6 城)新房库存3236 万方，环比-1.00%，去化周期9.3 月；三线(6 城市)新房库存2740 万方，环比+0.37%，去化周期22.5 月。

　　土地市场：百城土地成交面积1764 万方，成交土地总价101 亿元，土地溢价率2.10%

　　上周(2.21-2.27)，百城土地供应数量为476 宗，对应土地供应建面约2915 万方；百城土地成交数量为281 宗，对应土地成交建面约1764 万方，成交土地总价约101 亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为111 万方、697 万方和956 万方，同比分别为-10%、-14%和-56%，对应土地溢价率分别为0.00%、+1.09%和+2.60%。

　　投资建议：

　　本周，第十三届全国人民代表大会第五次会议在北京召开，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。以下四方面是之前政策的延续：1)因城施策落实稳地价、稳房价、稳预期。近期，以郑州为代表的二三线城市相继放松调控，主要是稳定市场预期，引导市场回温；另一方面，核心一二线城市仍然未松“四限”，体现出因城施策、一城一策的特点。

　　2)满足刚需合理购房需求，给予一定力度的信贷支持。如多地首套首付贷款比例下调至20%，房贷利率有所下降等。3)加快保障性租赁住房建设。推进保障性租赁住房政策是继续落实房地产市场长效机制的重要组成部分，与2021 年12 月中央经济工作会议中再次提及的“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”相一致。4)新型城镇化，有序推进城市更新。2022 年1 月，全国住房和城乡建设工作会议召开，会议提出“将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措”。本次再次强调“提升新型城镇化质量”，聚焦城市结构的优化和品质提升两方面，有望带动一定的增量购房需求。

　　继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，2022 年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。

　　建议关注：(1)稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；(2)成长受益型：金科股份、中南建设、新城控股；(3)物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

　　风险提示：

　　房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。

（文章来源：华安证券）