3月25日，弘阳地产(01996.HK)在上海发布了2019年度财报。2019年的弘阳地产持续全国化布局、销售规模快速增长的同时，负债水平也持续上升。2020年，面临短期现金流风险，弘阳地产在调整债务结构、提升利润上已有所动作。

　　2019年，弘阳实现合约销售额651.5亿元，同比上升37.6%，超额完成600亿元销售目标。弘阳地产拟每股派息人民币0.111元，股息率约4.9%。

　　分析财报数据不难看出，这是一家颇具全国化扩张路径特征的中小房企：首先，逆势扩张，导致弘阳地产销售规模与资产规模拉开差距。2019年，弘阳地产总资产规模953.97亿，合约销售额651.5亿元按照权益销售占比50%左右匡算，销售规模大约只有300多亿。

　　其次，伴随逆势扩张而来的负债上升，一年内短期资金风险凸显。尽管2019年公司账面现金168.44亿，相对去年同期有35.2%的增长，但杠杆率也持续攀升：资产负债率81.1%，同比上升15%，净负债率是70.4%，同比上升2.1%。2019年，弘阳地产总负债295.4亿元，其中一年内到期的借款与优先票据总计124.1亿元。此外，存货就有396亿，增长28.3%。

　　2019年，弘阳地产5次融资均为美元优先票据，共计融资11亿美元，票面利率从9.95%到13%不等。融资成本达到6.34亿元，同比增加27%。

　　因此，弘阳地产做出了调低短债比的决策：在295.46亿债务中，短期借款占比由2018年的49.0%同比下降至42.0%。管理层同时表示会考虑赎回美元债，与此同时，2020年1月，弘阳地产首获7000万美元的商业银行俱乐部贷款。

　　再次，盈利能力有待提升。2019年弘阳地产货币资金86.9亿，对前述一年内到期债务覆盖率为0.7。与其他全国话初期为规模增长牺牲利润空间的房企一样，弘阳地产营业收入增速和规模净利润的增速也出现了明显的一个反差：营业收入151.7亿元，同比增加64.2%；净利润16.35亿元，同比增加23.6%。

　　与此同时，弘阳地产的销售毛利率和净利率也呈现下降趋势：2019年弘阳地产销售毛利率为25.1%，较去年下降了62%；净利率10.8%，而2018年的净利率为18.5%。这里面有行业因素，也有公司成本支出等有关。弘阳地产在2019年的销售费用增长了90.8%，行政开支也增加了58.8%。

　　近两年公司引入大量职业经理人。此次业绩会，系出龙湖的袁春作为新晋联席总裁首度出现于公众视野。袁春的到来能否推动弘阳地产2020年规模增长，市场也将拭目以待。

　　要契合资本市场的预期，管理层很清楚公司仍需在规模增速上发力。弘阳地产执行董事、行政总裁何捷透露，弘阳地产2020年业绩目标是750亿元，全年供货将有1100亿元。换言之，2020年弘阳地产要实现近70%的去化率。

　　弘阳地产曾于2019年公开过“3671”( 3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正)的高周转模式，因此全年综合去化率达到70%难度不高。从2019年财报数据来看，弘阳地产也具备一定业绩支撑点。

　　弘阳地产深耕长三角，2019年销售额的82%来自长三角，而江苏的份额达到了73%。2020年1100亿供货中，长三角占了63%，其中江苏占到80%。2019年新增57幅土地，分布于济南、青岛、西安、长沙、温州、郑州等17个城市，土储面积达1693万平方米，同比增加30%，其中81%位于一、二线城市。借势双轮驱动的竞争优势，降低土地成本，弘阳地产收并购及底价拿地占比提升29%。

　　弘阳地产拟将回款的45-50%用于投资，以保证未来高于行业平均水平的增速。截至2019年末，弘阳地产土地储备总建筑面积约为1693万平方米，同比上升29.4%。

　　一个事实是，目前弘阳地产账上应收账款达到249.75亿，对应的锁定签约额334亿左右，对应可结转的收入大约有310亿左右，这为未来两三年结转打下基础。

（文章来源：21世纪经济报道）